未來，物流園區(qū)或實現(xiàn)“無本萬利”

時間：2018-11-22

隨著房地產(chǎn)調控政策陸續(xù)出臺，樓市不斷降溫，而經(jīng)濟增長放緩壓力又使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受到制約，物流地產(chǎn)開始并越來越受到資本、政策和信息等配置要素影響。

市場“無形的手”把越來越多的資本帶入，穩(wěn)定的租金回報、漸進**的地塊和地價增長的期望，使得房地產(chǎn)商、電商、金融企業(yè)及工商貿(mào)企業(yè)等跨界布局物流地產(chǎn)。萬科萬緯、京東、菜鳥網(wǎng)絡、平安不動產(chǎn)等從不同背景以不同方式進入到物流地產(chǎn)市場中，進一步加劇了競爭性和**性。

**“有形的手”較是推波助瀾。一些地方**為本地區(qū)利益而加大“零和博弈”力度，盡管在《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2013—2020年)》中明確規(guī)定了29個一級物流園區(qū)布局城市、70個二級物流園區(qū)布局城市和若干本省確定三級物流園區(qū)布局城市，但在具體實踐中，一些地方**卻往往突破各種政策限制。

“無形的手”和“有形的手”合力，讓物流園區(qū)增長速度越來越快、規(guī)模越建越大，但經(jīng)營效果卻不容樂觀。盡管在《*五次全國物流園區(qū)(基地)調查報告(2018)》中確認了1638個規(guī)模以上物流園區(qū)處于運營的已占67.9%，平均投資總額為14.5億元，2017年平均物流強度為432.9萬噸/平方公里，但也承認了實際走訪調研中，部分園區(qū)規(guī)劃中的**大型物流園區(qū)并未真正落地經(jīng)營。

筆者按圖索驥走訪幾個**2018年度優(yōu)秀名單的物流園區(qū)，發(fā)現(xiàn)部分園區(qū)實際物流運量還不及規(guī)劃及宣傳的1/3，而經(jīng)營收益和上繳利稅較是難以啟齒。

投資強而經(jīng)營弱的原因，在于國內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展依舊處于萌芽期?；仡?0世紀80-90年代房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)時，可以了解標準化景觀住宅和房企品牌美譽度對購房者的吸引力，由此我們才能知道城市購物綜合體商業(yè)地產(chǎn)的溢價收益。

目前，一些物流園區(qū)規(guī)劃多是物流功能的簡單落地和概念疊加，而非結合要素稟賦去滿足區(qū)域內(nèi)物流市場真實需求的商業(yè)策劃，軟件無法匹配硬件，管理能力無法匹配硬件和軟件，而經(jīng)營策略較是無法匹配以上要素稟賦。

經(jīng)營者往往熱衷于復制成功模式。國內(nèi)某汽車主機廠從日本完整引進一條汽車裝配線，卻發(fā)現(xiàn)在線庫存堆積如山，甚至影響作業(yè)空間，其原因是日本裝配線原節(jié)拍時間是43秒，而國內(nèi)裝配線節(jié)拍只能達到3分40秒，在線庫存必然堆積如山;上海浦東機場準點率為52%，而相距不遠的東京成田機場準點率卻高達92%，浦東機場跑道數(shù)5個，成田機場跑道數(shù)僅有2個，原因是成田機場起飛間隔跑道距離不**過5公里，而浦東機場距離是3倍-5倍，起飛頻率則是數(shù)倍至十數(shù)倍，硬件再好，軟件和管理不配套也只能不準點。

規(guī)模越大、投資越大、功能越完善反而有可能導致運營困難。國內(nèi)許多旅游景點原本可以維持運營且持續(xù)提升，但由于經(jīng)營者急于提質升級、貪大求全，復制其他高大上景觀，景區(qū)建設得越漂亮反而景點死得越快。

自然資源部部長陸昊提出“多規(guī)合一”的國土空間規(guī)劃，深度體現(xiàn)了管理經(jīng)濟學統(tǒng)領規(guī)劃的理念，較為合理。

物流園區(qū)規(guī)劃，既需要深度了解區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈的需求，又要深度了解自身要素稟賦，較需要預測物流園區(qū)切入原有產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈形成新產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈時產(chǎn)生的正面/負面效應，并預設可控投資時間進度和空間進度的機制。

打造“資本+物流地產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)高溢價能力的成員企業(yè)當屬普洛斯(GLP)。

作為中國較大的物流地產(chǎn)提供商和服務商，普洛斯擁有3340萬平方米物業(yè)總面積和1750萬運營倉儲面積，開發(fā)、建設和管理了267個物流園和工業(yè)園，并利用房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的輕資產(chǎn)運營模式，將資金回籠時間從10年縮短到不足1年，特別是利用園區(qū)網(wǎng)絡化、規(guī)模化及第三方全過程物流服務吸引優(yōu)質客戶。百世快遞、京東、德邦、唯品會和中外運長航等**企業(yè)**承租前5名，亞馬遜等電商企業(yè)、屈臣氏等快消品企業(yè)、百勝等快餐企業(yè)和大眾等制造企業(yè)也與普洛斯長期簽約，2017年高達70%出租率使得普洛斯在園區(qū)建設、招商和出售(私募基金)等項目都能在1年內(nèi)完成，隨后物業(yè)管理和長期運營又**了穩(wěn)定的收入源。這種高周轉、高杠桿且快速迭代的輕資產(chǎn)運營模式以壟斷性的**優(yōu)勢雄霸中國物流地產(chǎn)行業(yè)。

當然，普洛斯為吸引資本進入私募基金，將土地增值計入收入源，而國內(nèi)絕大多數(shù)物流園區(qū)并未計入。同時普洛斯具有先發(fā)優(yōu)勢的成功也難以在其他物流園區(qū)運營上簡單復制。但新增物流園區(qū)可以在理念復制基礎上再進行優(yōu)化創(chuàng)新(可變、加減、逆向、換位、倍增等)、升維創(chuàng)新、生態(tài)創(chuàng)新和元模式創(chuàng)新驅動的CODEX方法(*三代創(chuàng)新技術)實現(xiàn)新的突破。而今較可能實現(xiàn)就是升維創(chuàng)新后尋找要素稟賦中蘊含的“無本萬利”。

升維創(chuàng)新是指將產(chǎn)品功能或服務內(nèi)容提升較高維度，找到較廣闊時間/空間的外部資源;而“無本萬利”是利用可控且低成本的閑置或少用資源，獲取更多的邊際溢價。

美國的Uber共享汽車和Airbnb共享房間實現(xiàn)了閑置資源的復用，而中國的摩拜和ofo共享單車則實現(xiàn)了資源的分時租賃，這都屬于“一本萬利”模式。如何在物流園區(qū)要素稟賦外擴展時間維和空間維是物流園區(qū)規(guī)劃升維創(chuàng)新的關鍵。

筆者在長治潞城現(xiàn)代智慧物流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃中，以參與四方近零成本“無本萬利”運營模式成功地將鐵路、**、民營企業(yè)和基金**融合在一起。北京鐵路局以鐵路運能運量作價股權，長治潞城**以土地資源作價股權，民營為主體的混合所有制企業(yè)以管理能力作價股權，物流基金以投資和資本管理作價股權。

四方擁有資源的使用成本基本為零，并可根據(jù)運營狀況隨時控制擁有資源的增減，而分享利潤卻是按股權即時可得。這也是長治潞城現(xiàn)代智慧物流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃建設不到半年就開始實現(xiàn)運營收入、未來可望高溢價的根本原因。

蘇州南惠貨運有限公司專注于蘇州物流公司,蘇州物流專線,蘇州貨運公司,蘇州搬家公司,蘇州包裝公司,蘇州貨運專線等

詞條
詞條說明
物流客戶案例
? 一、案例分析題 ? （一）資料：據(jù)武漢市某報紙報道，武漢有位女士，其居住在河南的女兒、女婿為盡孝心，委托某貨運公司托運了蘋果和梨各一箱。該女士按原定的到貨時間致電貨運公司，均稱物尚未運到。事隔多天后貨運公司通知該女士，說水果已經(jīng)到漢。該女士前往貨運站取貨，卻發(fā)現(xiàn)兩箱水果殘缺不全，一箱蘋果只剩下幾個，梨也只剩下1/3。多方責問下，經(jīng)理稱：水果在運輸保管途中因氣候原因變質、腐爛
**重視進出口物流加強反壟斷監(jiān)管
當前港口企業(yè)的收購兼并日益加快，吞吐量上升的同時，競爭方面也出現(xiàn)了很多負面消息。按照國家發(fā)展改革委反壟斷調查的有關要求，近日上海**港務(集團)股份有限公司、天津港(集團)有限公司、青島港(集團)有限公司、寧波舟山港股份有限公司等港口企業(yè)先后進行整改，規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營行為，維護公平競爭市場環(huán)境，切實降低企業(yè)進出口物流成本，促進實體經(jīng)濟減負增效。其中調降裝卸作業(yè)費一項，每年可降低進出口物流成本約35億
鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流發(fā)展迅猛
近十年來，快遞已經(jīng)成為中國人生活不可缺少的一部分。而快遞行業(yè)，也解決了**過200**的就業(yè)問題，孕育了數(shù)家市值百億的上市公司。而農(nóng)村，作為物流行業(yè)發(fā)展較為緩慢的地區(qū)，近些年來在政策的支持下也出現(xiàn)了長足的進步。在近日召開的郵政業(yè)貫徹新發(fā)展理念打好三大攻堅戰(zhàn)部署會議上發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國快遞網(wǎng)點鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋率**過了90%，建制村直接通郵率**過97%。通過“郵政在鄉(xiāng)”“快遞下鄉(xiāng)”工程，郵政企業(yè)新增
確?？爝f在最后一公里不“掉鏈子”
大多數(shù)收件人希望快遞員仍然像以前那樣“送件上門”，而不希望快遞員在沒有征得自己同意的情況下，將自己的快件放進快遞柜后就撒手不管了，較不希望自己因為未在規(guī)定時間內(nèi)前往取件，而受到快遞企業(yè)或快遞柜管理方的“處罰”。近段時間，各地因快遞員擅自將快遞放進快遞柜，給收件人造成不便或導致?lián)p失而引發(fā)的糾紛逐漸增多，讓人對快遞“最后一公里”的服務產(chǎn)生疑慮。如重慶一名白領讓家里老人到小區(qū)的豐巢快遞柜取快遞，老人輸