房地產(chǎn)行業(yè)合理節(jié)稅方法及稅收籌劃

時(shí)間：2019-08-19作者：上海劍墨企業(yè)管理有限公司瀏覽：157

【稅收籌劃思路】




根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)冋題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))的規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。







符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未**過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
(2)**銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地值稅清算手續(xù)的；


(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以有意將轉(zhuǎn)讓比例控制在85%以下即可規(guī)避清算。




另外，上述規(guī)定中的“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用”是指全部出租還是部分出租并未明確，根據(jù)法律解釋的一般原則，應(yīng)當(dāng)解釋為“全部出租”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很容***預(yù)留一部分房屋的方式來(lái)規(guī)避上述規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。




其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；


(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估**確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)杈未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。




根據(jù)上述政策，如果不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，就不視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全可以通過(guò)不辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，而僅將房地產(chǎn)的實(shí)際占有使用權(quán)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，從而就規(guī)避了上述“視同銷(xiāo)售”的規(guī)定。




另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)長(zhǎng)期以租代售(如50年租賃)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)就可以規(guī)避清算，上述規(guī)定實(shí)際上給企業(yè)提供了納稅籌劃的渠道。

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