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時(shí)間：2020-04-01作者：山東元鼎律師事務(wù)所瀏覽：96

合作協(xié)議書約定**一方當(dāng)事人將土地出讓金按照一定比例返還給企業(yè)，**一方不履行約定的返還義務(wù)，以損害國家利益和社會公共利益為由主張協(xié)議無效，不應(yīng)予以支持。
裁判要旨：本案日泰集團(tuán)是真武鎮(zhèn)**的招商引資項(xiàng)目，為吸引投資，真武鎮(zhèn)**與日泰集團(tuán)簽訂《真武鎮(zhèn)商住開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議（一）》，就投資地點(diǎn)、投資規(guī)模、工程營業(yè)后預(yù)計(jì)年銷售額及稅收收入、土地出讓、優(yōu)惠政策、雙方權(quán)責(zé)等作出約定?！墩嫖滏?zhèn)商住開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議書》亦載明真武鎮(zhèn)**是為了加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐,改善城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量,增強(qiáng)城鎮(zhèn)整體功能簽訂本協(xié)議。真武鎮(zhèn)**在案涉土地掛牌出讓前所急需的拆遷資金1200萬元亦是日泰集團(tuán)予以提供。由此，真武鎮(zhèn)**引入日泰集團(tuán)，不僅是為了解決案涉地塊拆遷資金緊缺的問題，同時(shí)也期待日泰集團(tuán)的投資建設(shè)能帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增加稅收收入。在此背景下，《補(bǔ)充協(xié)議（一）》約定，85萬元/畝進(jìn)入招、拍、掛程序，由市**以出讓金形式返還給真武鎮(zhèn)**……對**過85萬元/畝部分扣除市**20%的統(tǒng)籌，鄉(xiāng)鎮(zhèn)所得出讓金80%全額返還。該協(xié)議同時(shí)也反映出真武鎮(zhèn)**對當(dāng)時(shí)的土地市場價(jià)格及土地**后能夠收取的土地出讓金已有預(yù)期。事實(shí)上，**成交**于85萬元/畝，符合協(xié)議預(yù)估的履行條件。綜合上述情形，案涉土地**成交后，真武鎮(zhèn)**不履行協(xié)議約定的返還資金義務(wù)，而是以損害國家利益和社會公共利益為由主張協(xié)議無效，不應(yīng)予以支持。

虛假宣傳型交房糾紛?！?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》*三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)際操作過程中，開發(fā)商為了引起消費(fèi)者的購買欲，一般都會把宣傳資料制作的非常精美，讓消費(fèi)者新馳神往。而實(shí)際建造的項(xiàng)目多多少少都會與廣告宣傳資料有點(diǎn)出入。因此，開發(fā)商對于項(xiàng)目的宣傳一定要嚴(yán)格把關(guān)，避免因夸大或不實(shí)的宣傳而引發(fā)相關(guān)的糾紛。另外在廣告的顯眼位置注明“一切以合同為準(zhǔn)”字樣。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，上述列舉的幾類常見交房糾紛可能不是由于單一原因引起的，有可能會呈現(xiàn)復(fù)雜交錯的特點(diǎn)。對于開發(fā)商而言，要想真正有效地與化解各類交房糾紛，就需要從項(xiàng)目運(yùn)行的全過程中去控制，特別是合同條款是否細(xì)致到位，責(zé)任是否明晰，在發(fā)生糾紛之后能否積極的去溝通、協(xié)商，從而實(shí)現(xiàn)避免矛盾、減少糾紛，化解法律風(fēng)險(xiǎn)的目的。

強(qiáng)制執(zhí)行常見障礙
　　房地產(chǎn)案件的執(zhí)行牽涉到很多政策性的問題，*的很多工作都需要有關(guān)部門的配合和支持，因此執(zhí)行過程中遇到的問題很多難以執(zhí)行，存在的原因有以下幾點(diǎn)：
　?。ㄒ唬┻m用法律難。我國民事訴訟法以及*《關(guān)于*執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（以下簡稱《執(zhí)行規(guī)定》）均沒有對涉及房地產(chǎn)的執(zhí)行作出具體的規(guī)定，造成實(shí)踐中各地*在查封和處理房地產(chǎn)時(shí)做法不一，常常發(fā)生相同條件的個案處理結(jié)果卻相異，損害了法律的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。
　?。ǘ┮髤f(xié)助執(zhí)行難。*執(zhí)地產(chǎn)案件，須由房地產(chǎn)管理部門及時(shí)協(xié)助，并協(xié)調(diào)一致地工作。但有的房地產(chǎn)登記管理部門基于種種因素的影響，或拒不履行*要求協(xié)助執(zhí)行的通知；或?qū)?查封的房地產(chǎn)擅自解封，違規(guī)辦理過戶手續(xù)；或在協(xié)助執(zhí)行時(shí)向*收取名目繁多的費(fèi)用；或找出種種借口推委拖延，給*的執(zhí)行工作設(shè)置了一些障礙。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)變現(xiàn)難。依我國現(xiàn)行*特的土地政策，可供交易的土地范圍較小，只有通過出讓方式**的國有土地使用權(quán)才能進(jìn)入市場交易，集體所有的土地禁止交易，這就給涉及集體土地的不動產(chǎn)的變現(xiàn)帶來困難。即使在能夠上市交易的土地中，行政主管部門出于部利益的驅(qū)動，也往往使*變價(jià)處理房地產(chǎn)難以順利進(jìn)行。



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  隨意宣傳引發(fā)的侵權(quán)風(fēng)險(xiǎn)為方便起見，有的民營企業(yè)從圖片或者其他中找到相應(yīng)的圖片用于自己的產(chǎn)品包裝上或微信公眾號等商業(yè)宣傳活動中，被控著作權(quán)侵權(quán)，從而應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的著作權(quán)侵權(quán)責(zé)任。經(jīng)營不規(guī)范引發(fā)的賠償風(fēng)險(xiǎn)部分企業(yè)在交*程中，購進(jìn)的商品侵犯他人知識產(chǎn)權(quán)，但由于其在交易時(shí)未能要求上游企業(yè)開具、收據(jù)等憑證，導(dǎo)致其合法來源抗辯不成立，終承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任。惡意提起知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)提起知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)訴訟，也

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