物業(yè)項(xiàng)目合作的實(shí)操要點(diǎn)

時(shí)間：2020-08-31作者：四川君和后勤服務(wù)集團(tuán)有限公司瀏覽：253

物業(yè)項(xiàng)目合作成本因發(fā)生不同，可分為人力成本、能耗成本、維保成本、物耗成本、行政費(fèi)用、稅費(fèi)等科目。其中尤以人力成本、能耗成本、維保成本**，占比在90%以上。

然而，現(xiàn)實(shí)的困境卻是人工成本逐年漲價(jià)、維保壓力不斷加大。既有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，利潤(rùn)空間受到擠壓，而物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)困境也意味著項(xiàng)目靠漲價(jià)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈將難上加難。

01

物業(yè)項(xiàng)目成本困局：

無標(biāo)準(zhǔn)、輕管控、難執(zhí)行

據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)企業(yè)有**過85%的成本發(fā)生在項(xiàng)目層面，因而項(xiàng)目如何有效控制成本將直接決定物業(yè)企業(yè)的盈利前景。而項(xiàng)目各項(xiàng)成本逐年上漲、收入與支出不成比例的盈利性困局已經(jīng)擺在了每家物業(yè)企業(yè)的面前。

一是無標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)是一種典型的“非標(biāo)品”，不同項(xiàng)目間硬件設(shè)施與客戶偏好千差萬別。與此相對(duì)，物業(yè)行業(yè)仍處于粗放經(jīng)營(yíng)階段，人員配置標(biāo)準(zhǔn)、能耗標(biāo)準(zhǔn)、維保計(jì)劃、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等常常缺失或不適用。

較嚴(yán)重的情況是，物業(yè)企業(yè)往往不具備因收定支的能力：從1元/㎡/月到5元/㎡/月，針對(duì)不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，物業(yè)企業(yè)并不具備明確分檔對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致低端項(xiàng)目服務(wù)過度、**項(xiàng)目服務(wù)不足，也影響了項(xiàng)目成本控制。

二是輕管控。專業(yè)協(xié)同不足，制度與流程缺失。物業(yè)項(xiàng)目的成本管理是一項(xiàng)跨專業(yè)、跨條線、跨層級(jí)的工作，需要財(cái)務(wù)、招采、人力、品質(zhì)、工程、安全等多個(gè)條線配合，然而實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，物業(yè)企業(yè)往往缺失成本管理的主責(zé)部門，也鮮少有跨專業(yè)協(xié)同，僅由業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)不足的財(cái)務(wù)單一條線人員負(fù)責(zé)管控。此外，成本管理過程中也缺乏流程文件作為落地指引。

三是難執(zhí)行。在接管階段，測(cè)算誤差過大，導(dǎo)致定價(jià)失效，后期經(jīng)營(yíng)收入無法覆蓋經(jīng)營(yíng)成本的情況時(shí)有發(fā)生；

在運(yùn)營(yíng)階段，計(jì)劃預(yù)算對(duì)成本變動(dòng)的反饋存在滯后性，難以實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，導(dǎo)致控制措施不夠及時(shí)，應(yīng)對(duì)計(jì)劃外支出的能力較弱。如未達(dá)到大修基金動(dòng)用條件的計(jì)劃外維修需求，其支出直接計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本中，不僅降低了公司盈利水平，也增加了公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；

在結(jié)算總結(jié)階段，缺乏行之有效的成本管理案例積累與培訓(xùn)，導(dǎo)致*項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)驗(yàn)無從推廣，而新人員工又缺乏落地手段與操作經(jīng)驗(yàn)。

02

物業(yè)項(xiàng)目成本管理

5大實(shí)操要點(diǎn)

在行業(yè)集中度進(jìn)一步提升、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極入場(chǎng)、大小物業(yè)企業(yè)以價(jià)格戰(zhàn)“狹路相逢”之時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目成本管理的有效措施將為企業(yè)贏得先機(jī)。

1.成本管理前置，**介入控制成本發(fā)生

物業(yè)項(xiàng)目的成本管理必須從物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)階段就開始，對(duì)物業(yè)出入口設(shè)置、綠化面積與品種選擇、設(shè)施設(shè)備選型、工程質(zhì)量監(jiān)控予以特別關(guān)注，以免出現(xiàn)功能過?；蚬δ懿蛔愕那闆r，降低后續(xù)物業(yè)服務(wù)的運(yùn)營(yíng)成本。

策劃階段，物業(yè)前介應(yīng)當(dāng)關(guān)注各類配套配比與整體布局。消防監(jiān)控室、管理用房、宿舍按需設(shè)置，削減不必要的會(huì)所設(shè)置，并參與商業(yè)布局優(yōu)化。

設(shè)計(jì)階段，物業(yè)基于運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，充分參與各類施工圖評(píng)審。建筑圖紙方面，介入各類強(qiáng)弱電、安防等耗能系統(tǒng)的布局與選型；園林圖紙方面，介入交通路網(wǎng)布局、車庫布置、園林設(shè)計(jì)等。

以出入口設(shè)置為例，由于每個(gè)出入口均需配置保安門崗、安裝安防裝置，對(duì)后續(xù)人力成本、維保成本產(chǎn)生顯著影響，因而應(yīng)當(dāng)在滿足規(guī)范的前提下，盡量減少不必要的出入口，將多個(gè)臨近的出入口整合。

采購階段，基于前期圖紙?jiān)u審需求落地，為各類設(shè)施設(shè)備、綠化植被樹種品類選擇提供建議。

2.提升人均效能，降低人力成本

物業(yè)項(xiàng)目的人力成本與人員編制直接相關(guān)。如何提升人均效能、降低人員編制是人力成本管控的關(guān)鍵。

首先，建立全覆蓋、成體系、可推廣的人員配置標(biāo)準(zhǔn)，并將這一標(biāo)準(zhǔn)整合為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模型的形式，通過輸入各類項(xiàng)目條件基礎(chǔ)指標(biāo)，測(cè)算項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)所必需的人員編制，嚴(yán)格按編制進(jìn)人用人，保證人崗對(duì)應(yīng)。

其次，可將保安、保潔、綠化等專項(xiàng)服務(wù)外包給專業(yè)公司，自身作為服務(wù)集成商，將精力聚集于客戶服務(wù)、工程管理、多種經(jīng)營(yíng)方面，并實(shí)現(xiàn)社保、福利成本的轉(zhuǎn)嫁。

再次，可通過項(xiàng)目硬件升級(jí)、自動(dòng)化設(shè)備引入，實(shí)現(xiàn)設(shè)備抵崗；利用巡邏機(jī)器人、掃地車、滴灌機(jī)等替代部分崗位，提升人員工作效率。

對(duì)于**項(xiàng)目而言，人力成本是項(xiàng)目成本管理的重中之重。對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目而言，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目毛利率并未呈現(xiàn)理想中的正相關(guān)關(guān)系。在這類項(xiàng)目中，由于附加服務(wù)內(nèi)容較多，所需的人員（尤其是客服/管家條線）大幅**常規(guī)項(xiàng)目。

因此，在這部分項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)通過旁側(cè)觀察法、事件記錄法等方式，確認(rèn)各崗位人員工作飽和度，減少不必要、不飽和的崗位設(shè)置。旁側(cè)觀察法是通過對(duì)目標(biāo)崗位抽樣人員進(jìn)行連續(xù)跟蹤觀察記錄，統(tǒng)計(jì)被觀察對(duì)象的有效工作時(shí)長(zhǎng)，計(jì)算每日有效工作率；再計(jì)算多日平均值，得出平均有效工作率。事件記錄法如下示例：

對(duì)于大盤項(xiàng)目而言，由于規(guī)模較大，設(shè)備抵崗效果較為顯著，一方面應(yīng)引入自動(dòng)化設(shè)備替代部分崗位，大幅減少保安、保潔、綠化條線的人員編制；另一方面分析園區(qū)類崗位尤其是保安巡邏類崗位的班次是否合理，確定是否存在減員空間。

對(duì)于小盤項(xiàng)目而言，受限于規(guī)模較小，難以享受邊際效應(yīng)紅利，部分崗位人員存在工作不飽和現(xiàn)象。對(duì)于這類項(xiàng)目，應(yīng)推行人員公用，與鄰近項(xiàng)目共享工程崗等部分服務(wù)中心職能；注意“因價(jià)設(shè)崗”，削減在現(xiàn)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下不必要的服務(wù)內(nèi)容與相應(yīng)人員設(shè)置。

可通過設(shè)置多維度指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行階梯式分級(jí)，不同項(xiàng)目情況、物業(yè)類型與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)不同服務(wù)檔次與頻次，并對(duì)應(yīng)階梯化的人員編制。

3.推廣節(jié)能意識(shí)，落實(shí)節(jié)能改造

推廣節(jié)能意識(shí)與節(jié)能手段，可通過能源統(tǒng)計(jì)、分析、診斷與優(yōu)化整合，制定節(jié)能運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)值，并配合節(jié)能設(shè)備改造實(shí)現(xiàn)合理用能。

項(xiàng)目能耗由項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施產(chǎn)生，因此通過盤點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)施清單、準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施數(shù)量與功率，結(jié)合各類設(shè)備的日均負(fù)載運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間，便能準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目的能耗。

一旦掌握項(xiàng)目能耗，物業(yè)項(xiàng)目即可監(jiān)控分系統(tǒng)能耗異常情況。對(duì)于若干系統(tǒng)能耗數(shù)據(jù)出現(xiàn)異?；?*行業(yè)水平的，即可考慮推行節(jié)能設(shè)備改造，關(guān)閉或降低高耗能設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間。

以龍湖物業(yè)為例，2017年全面推行了地下車庫LED燈改造，平均單項(xiàng)目年度節(jié)約用電150,000度。按1000個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，一般居民用電平均0.6元/度計(jì)，則該項(xiàng)改造每年較高可節(jié)省成本0.9億元。

此外，在項(xiàng)目訪談過程當(dāng)中了解到，有部分物業(yè)項(xiàng)目甚至還存在按工商業(yè)用電電價(jià)繳納電費(fèi)的情況，僅通過轉(zhuǎn)為居民用電，便可減少一半以上成本?？梢姡?jié)能意識(shí)培養(yǎng)與節(jié)能改造同樣重要。

4.計(jì)劃性維保與預(yù)防性維保

項(xiàng)目的維保計(jì)劃決定其維保成本。項(xiàng)目維保包括日常維保、定期維修、更換大修、升級(jí)改造四類，而除了升級(jí)改造具有典型的外源性，**者作為內(nèi)源的維保行為，具備一定的內(nèi)生周期性。維修維保缺位或維修維保不規(guī)范會(huì)直接導(dǎo)致后續(xù)維保成本的上升，甚至導(dǎo)致設(shè)備設(shè)施的損耗。因此，標(biāo)準(zhǔn)化的計(jì)劃性維保、預(yù)防性維保對(duì)于整體成本控制至關(guān)重要。

計(jì)劃性維保依賴標(biāo)準(zhǔn)維修維保計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)企業(yè)可通過盤點(diǎn)現(xiàn)有各類設(shè)施設(shè)備的歷史維保需求與維保記錄，統(tǒng)計(jì)年度維保次數(shù)，擬定近似周期，以制定對(duì)應(yīng)設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施設(shè)備維修維保計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃性維保的達(dá)成，并做到維保成本的有效預(yù)估。

預(yù)防性維保則需要依賴標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備臺(tái)賬、物聯(lián)網(wǎng)標(biāo)簽和線上工單系統(tǒng)共同實(shí)現(xiàn)。

通過動(dòng)態(tài)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)數(shù)據(jù)、維保作業(yè)記錄、預(yù)防性維護(hù)制定與管理、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)和智能工單，可實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化管理，提高建筑運(yùn)營(yíng)管理效率，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備使用壽命，降低社區(qū)運(yùn)營(yíng)成本。

在物業(yè)公司自身維保能力有限的情形下，可通過外部招標(biāo)采購，聘用優(yōu)質(zhì)維保單位提供維保服務(wù)。對(duì)于大中規(guī)模物業(yè)企業(yè)，則可考慮內(nèi)部成立專業(yè)維保公司，讓專業(yè)的人干專業(yè)的事，在降低維保成本的同時(shí)擴(kuò)大業(yè)務(wù)收入范圍。

5.提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，事后糾偏

提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的前提是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確及時(shí)、真實(shí)完整，這對(duì)會(huì)計(jì)記錄的及時(shí)性與準(zhǔn)確性提出了**現(xiàn)狀的要求。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步改變基層普遍存在的收付實(shí)現(xiàn)制記錄方式，明令杜絕財(cái)務(wù)科目挪用借用現(xiàn)象，對(duì)接**標(biāo)準(zhǔn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。在業(yè)務(wù)事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，依照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，按照標(biāo)準(zhǔn)科目及時(shí)記錄業(yè)務(wù)發(fā)生數(shù)據(jù)，以便有效計(jì)入會(huì)計(jì)系統(tǒng)。

此外，物業(yè)企業(yè)在布局內(nèi)部管理信息化系統(tǒng)時(shí)應(yīng)當(dāng)提前考慮，梳理一可靠的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)口徑，與財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)有效精準(zhǔn)對(duì)接。原則上做到財(cái)務(wù)賬套與經(jīng)營(yíng)實(shí)體（項(xiàng)目）一一對(duì)應(yīng)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)嚴(yán)格對(duì)照，通過準(zhǔn)確真實(shí)的**手業(yè)務(wù)資料，結(jié)合預(yù)算完成情況及時(shí)糾偏考核，為后期的發(fā)展提供指導(dǎo)意見。


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