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米莫分體集成灶：BOSS必看，商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)成?。ǘ?/h1>

時間：2016-05-05

 米莫資訊：昨天，小編和大家一起看了阿里集團(tuán)的淘寶模式，看完了互聯(lián)網(wǎng)時代引發(fā)的線上商業(yè)模式，今天我們一起看看另一個商業(yè)奇跡，較靠近我們自身所理解的商業(yè)模式。

	


	     萬達(dá)集團(tuán)成立于1988年，歷經(jīng)22年發(fā)展，已形成商業(yè)地產(chǎn)、**酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)已達(dá)1000億元，年銷售額近600億，年納稅50億的大型企業(yè)集團(tuán)，已成為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)**良好的**企業(yè)。那么，二十年說短不短說長也不長，白手起家到中國首富的距離，又怎么會是短短二十年呢。


	 萬達(dá)集團(tuán)從一個以住宅開發(fā)為主的開發(fā)商一躍成為商業(yè)地產(chǎn)的**者，仔細(xì)分析他們的發(fā)展歷程，無不貫穿一個**理念——不斷探索和**企業(yè)的商業(yè)模式。


	


	萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)操作的演變過程，是一個商業(yè)模式的完善、升華的過程。**全國的訂單式商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)**的商業(yè)模式，這是他們企業(yè)**階段*特的商業(yè)模式：即先與商業(yè)地產(chǎn)的用戶簽訂合同，然后按用戶要求設(shè)計、建造。


	這種商業(yè)模式，他的好處**是節(jié)約資金，業(yè)態(tài)布局、大堂、電梯、卸貨區(qū)、設(shè)備要求均按用戶的需要量身定做制，絕無浪費；*二是降低風(fēng)險，根據(jù)事先簽訂的合同，項目竣工91天即開始收取租金。


	


	這種模式使萬達(dá)與其戰(zhàn)略合作伙伴建立了長期的合作關(guān)系——萬達(dá)走到哪里，他們就跟到哪里。萬達(dá)已與幾十家國內(nèi)外**企業(yè)（包括沃爾瑪、時代華納、百勝和麥當(dāng)勞等世界**）簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。除了北京和上海外，萬達(dá)與合作伙伴都確定了一個平均租金，進(jìn)一步控制風(fēng)險。


	這樣，萬達(dá)自然而然走上了一條以這些強(qiáng)勢戰(zhàn)略合作伙伴入駐作為商業(yè)號召力，將一層分割成小面積商鋪作為黃金商鋪**出售，二層以上均出租給合作伙伴的新路子。這種商業(yè)模式一推出毫無疑問大獲成功，一層的銷售就能收回全部投資，還有商業(yè)面積的三分之二或四分之三可收取租金。因此，萬達(dá)進(jìn)入了一個**擴(kuò)張期，一下就在全國布點了近十個類似項目。但是他們忽略了商業(yè)地產(chǎn)的人氣是需要長期培植的。沃爾瑪?shù)娜祟^攢動與一層小鋪的冷清使那些“小業(yè)主”們的心理失去了平衡，沈陽、長春、濟(jì)南等城市的萬達(dá)廣場相繼出現(xiàn)停業(yè)、退鋪甚至罷市等危機(jī)。商鋪產(chǎn)權(quán)分散在經(jīng)營戶和投資戶中難于管理的問題日益凸顯。萬達(dá)意識到不能走銷售商鋪回籠資金的路子，商業(yè)地產(chǎn)要想做大做強(qiáng)，只能走“只租不售”之路。


	


	“只租不售”開始了萬達(dá)在*二階段的商業(yè)模式，2004年起全面推行。以長期的租金收入替代了一次性銷售匯款模式。對于此前已經(jīng)分割出售的10個項目，除了南京、青島項目外，大部分已出售的商鋪又包租回來，并**給業(yè)主一定的回報率。這階段雖解決了后期經(jīng)營管理的一些問題，也給開發(fā)商帶來了長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但大量的資金無法在短期內(nèi)回流，這時的萬達(dá)又面臨了較為致命的資金瓶頸。


	萬達(dá)的管家王健林曾坦言：“萬達(dá)2004年憋得夠嗆，差一點沒挺過來?！睘榱朔乐官Y金鏈的斷裂，萬達(dá)不得不開始尋找新的融資渠道，以緩解資金壓力。在目前海外基金大舉進(jìn)**國房地產(chǎn)市場的特殊關(guān)口，萬達(dá)較終還是選擇了較為直接和**的融資模式——以40%的股權(quán)置換80億人民幣的海外資金，完成了國內(nèi)房地產(chǎn)界較大的一筆融資。王健林強(qiáng)調(diào)：用股權(quán)換投資只是萬達(dá)的短期的融資模式。這是在沒有建立起穩(wěn)定、低成本的融資渠道狀況下的不得已之舉。


	


	將成熟的商業(yè)地產(chǎn)打包成信托基金在海外上市，做商業(yè)地產(chǎn)的資本嫁接成了萬達(dá)*三階段的主要目標(biāo)。


	現(xiàn)在的萬達(dá)有了較好的融資平臺，又在尋求較大的發(fā)展。2012年開業(yè)80個萬達(dá)廣場，持有收租物業(yè)面積1200萬平方米，年租金總收入**過80億元，規(guī)模排名***四。我相信這并非是王健林拍腦袋一時的沖動定的目標(biāo)，因為今天的萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)從成功的經(jīng)驗和失敗的教訓(xùn)中探索出了適合企業(yè)發(fā)展的新路子。他們擁有全國一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊、全國性的連鎖商業(yè)管理公司，已形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的**競爭力。


	


	城市綜合體是今天萬達(dá)的新的商業(yè)模式。萬達(dá)廣場歷經(jīng)10年的發(fā)展，已從**代的單店、*二代的組合店，發(fā)展到*三代的城市綜合體。城市綜合體又是萬達(dá)集團(tuán)*創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)新模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、五**酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、**公寓等，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能為一體，形成獨立的大型商圈，成為新的城市中心。


	多年來，我一直比較關(guān)注萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)項目，2003年媒體報道了長春萬達(dá)廣場鬧事的新聞，我們還曾經(jīng)議論過萬達(dá)這次要為盲目擴(kuò)張付出沉重的代價。也不過幾年時間，萬達(dá)久讓我們對它刮目相看，敬重有佳。那么它究竟給了我們什么啟示呢？


	


	1、要探索創(chuàng)建適合自己企業(yè)運營的商業(yè)模式。萬達(dá)集團(tuán)給我的啟示：成也商業(yè)模式，敗也商業(yè)模式，這就是為什么商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的成敗這一理念越來越得到企業(yè)家與業(yè)內(nèi)*的認(rèn)可。中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向較高境界邁進(jìn)，**依靠商業(yè)模式的**。而能否打造符合國情和市場規(guī)律的商業(yè)模式，是我們決勝未來的關(guān)鍵所在，萬達(dá)的成功便在于此。


	2、要搭建完善適合自己企業(yè)發(fā)展的融資平臺。萬達(dá)在困境中找到了融資渠道，搭建了一個切實可行的融資平臺，有了今天的大發(fā)展。我個人覺得他們設(shè)想的通過REITs形式融資是一條比較有前景的融資渠道，但目前未必適合我們企業(yè)，將來是否是我們的一個目標(biāo)，我覺得可以探討。


	


	3、要建立健全適合自己企業(yè)大發(fā)展的管理體制。萬達(dá)模式成功之處還在于：**，在集團(tuán)內(nèi)部就將住宅和商業(yè)分成兩個獨立的業(yè)務(wù)團(tuán)隊運營；其次，用**的人做**的事，注重**化；再次，按產(chǎn)品內(nèi)在的客觀要求來組織一切，并有專門的商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)來論證和**的團(tuán)隊來運營，而不是憑主觀臆想，想當(dāng)然投資經(jīng)營；還有，從調(diào)研、設(shè)計、建設(shè)、管理、運營都有**的團(tuán)隊來實施，形成了商業(yè)地產(chǎn)完整的管理體制和產(chǎn)業(yè)鏈，也就形成了企業(yè)的**競爭力。這一點，米莫早就意識到了，一直在積極建立和培養(yǎng)自己的調(diào)研和**研究團(tuán)隊，也正在探索適應(yīng)企業(yè)大發(fā)展的管理體制。一方面盡快吸引一批**人士來企業(yè)共謀發(fā)展，一方面可與**的團(tuán)隊合作借腦圖發(fā)展，在合作中培養(yǎng)自己的團(tuán)隊。


	


	4、要全力以赴耕耘好自己的“試驗田”。它需要具我們企業(yè)將來發(fā)展方向的眾多條件，也是錘煉米莫年青一代較好的平臺，千萬不可掉以輕心。目前我的憂慮是年青一代不缺激情，也意識到肩上的重?fù)?dān)有多重，但缺少的是決策的果斷和辦事的快節(jié)奏。


	我認(rèn)為萬達(dá)的城市綜合體概念很值得我們參考。萬達(dá)在2005年之前的一、二代產(chǎn)品，更多的是依靠于城市“眼珠子”地帶，也就是城市中心較好的地段，借助商圈的力量來發(fā)展。2005年*三代的萬達(dá)廣場一開始就進(jìn)入寧波、上海、北京三地，寧波選址在近郊區(qū)地帶，上海選擇在“人煙**”的老工業(yè)區(qū)五角場地帶，北京選在了三環(huán)以外，事實說明*三代萬達(dá)廣場經(jīng)受了戰(zhàn)略大遷移的考驗，已經(jīng)能夠依靠自己的商業(yè)模式獨立創(chuàng)造出城市新中心、新商圈。*三代萬達(dá)廣場不再是純商業(yè)業(yè)態(tài)，而是增加了住宅、公寓、酒店、寫字樓、娛樂設(shè)施等多業(yè)態(tài)的城市綜合體。只要我們用心、我們努力、我們**，我們一定能創(chuàng)造出有自己特色的商業(yè)模式來。


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