拓客十二式，客源自然來

時間：2019-04-23

作者：河南齊靜企業(yè)營銷策劃有限公司

一、商圈派單

適用項目：中**、中端及中端以下

工作周期選擇：基本貫穿整個項目營銷過程，派單量較大的時間應選在蓄客期和強銷期。

拓客人員選擇：根據(jù)各項目實際人員和項目體量安排，一般至少需要配備一名拓客主管

拓客范圍選擇：項目周邊和全市重點的繁華區(qū)域，人流量和商圈檔次是商圈選擇的主要標準

工作目的：廣泛傳遞項目信息和有效收集客戶信息

工作安排：

1、制定一個完整的拓客計劃

2、確定拓客人員，并進行相關培訓（包括項目基本資料、**賣點和優(yōu)勢及拓客說辭與技巧），培訓完畢后進行相關考核

3、安排拓客周期和時間節(jié)點，選擇節(jié)假日及周末，以及平日里商圈人流量較大的時段

4、對拓客商圈進行選取與劃分，并事**行踩點和繪制拓客地圖

5、拓客人員執(zhí)行拓客計劃，在商圈進行大范圍派單，并竭力留取客戶信息

6、統(tǒng)計每日派單量和留電量，并進行拓客人員工作心得和拓客技巧分享，提高團隊士氣

審核標準：工作審核標準依據(jù)派單量和有效留電量而定，要求每人每日合理派發(fā)單頁的量應達到200-300張，有效留電量至少達到20-40組。根據(jù)項目體量、檔次和推廣力度不同，派發(fā)量和有效留點量兩項數(shù)據(jù)可以根據(jù)項目自身情況做適當調(diào)整。

二、動線堵截

適用項目：中**、中端及中端以下

工作周期選擇：蓄客期和強銷期

拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主

拓客范圍選擇：項目周邊各大主干道及路口，目標客戶工作區(qū)域的上下班公交站點和沿途必經(jīng)之路，以及去往日常生活中主要消費場所的沿途（如超市、菜場、餐館等）

工作目的：向主力目標客群進行項目信息傳遞，捕捉意向客戶

工作安排：

1、確定項目主力目標客群，分析客群相關信息點

2、并對目標客群的工作、生活、休閑娛樂等動線進行分析，確定動線攔截點，如路口、公交站點、客戶平時就餐聚集點等

3、確定動線堵截方式，主要采取戶外廣告的宣傳方式，包括擎天柱、樓體（**）廣告牌、公交站牌、路燈燈箱、車身廣告等；也可輔以項目周邊人群聚集區(qū)域**派單或設立流動推廣小站等具體形式

4、定期對工作成效進行匯總，分析各廣告宣傳及人員派單等的效果，繼而改進

審核標準：無

招式特點：

1、宣傳覆蓋范圍廣，信息點對點傳播到達率高

2、對真正有購買意向的準客戶說服力很強

三、社區(qū)覆蓋

適用項目：中端及中端以下，主要針對大型普通住宅項目的首期和中小型項目的尾房

工作周期選擇：主要針對蓄客期，其次為強銷期

拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主，可配備一名拓客主管

拓客范圍選擇：項目所在區(qū)域板塊內(nèi)的人員穩(wěn)定聚集社區(qū)

工作目的：擴大項目影響力與**度，挖掘周邊潛在地緣性客戶

工作安排：

1、將項目所在區(qū)域內(nèi)人員穩(wěn)定聚集社區(qū)進行劃分

2、安排相關拓客人員攜帶相關道具進行有計劃的掃樓和掃街

3、在社區(qū)居民聚集區(qū)進行項目海報和廣告的張貼，并設立固定咨詢點

4、在社區(qū)內(nèi)部可安排一定的固定或流動拓客人員進行客戶挖掘和維護

5、若條件允許，可開通社區(qū)看房專車，定期接待客戶看房

審核標準：每組每天至少完成兩個社區(qū)的覆蓋工作，可根據(jù)社區(qū)規(guī)模進行適當增加

招式特點：

1、在一定區(qū)域內(nèi)覆蓋范圍廣，覆蓋面不做過細分析，以基本全覆蓋為主；

2、信息在相對的區(qū)域內(nèi)做到*接觸；

3、覆蓋目標客源數(shù)量較大，精確性差，以量換質，用時間培養(yǎng)客戶。

四、展會爆破

適用項目：**、中**、中端

工作時間選擇：蓄客期和強銷期。

工作人員選擇：精英銷售員。

工作地點選擇：大型展會現(xiàn)場。

工作目的：通過展會向目標人群準確傳遞項目情況，并現(xiàn)場拉客。

工作安排：

1、事先與展會組織方聯(lián)系，爭取有利展位（如果在房展會上，位置選擇避免與**自身的項目相鄰；如果展會為車展或者珠寶類展覽則選擇明顯位置，此類展會較加適合**和中**的項目參加）

2、制定出眾的形象設計，在展會上區(qū)別于其他同類型項目

3、安排精英銷售員在展會中發(fā)力，與參觀的客戶多溝通，現(xiàn)場完成客戶信息登記和拉客到訪的工作

審核標準：無

招式特點：

目標客戶相對純粹和集中，客戶群體具備較高的購買力，較*進行潛在客戶和意向客戶的挖掘

五、油站夾報

適用項目：主要針對中**項目和投資型項目

工作周期選擇：以蓄客期為主

拓客人員選擇：前期與加油站協(xié)調(diào)工作由策劃人員負責，后期物料派送由案場銷售人員負責

拓客范圍選擇：項目所屬區(qū)域內(nèi)和周邊商圈內(nèi)油站、城區(qū)范圍內(nèi)到客率高的所有油站

工作目的：傳遞項目信息，捕捉意向客群

工作安排：

1、分析各加油站的到客情況，盡量選擇到客率高的加油站進行合作

2、派市場渠道人員前往各加油站進行合作溝通，向加油站內(nèi)人員闡明合作要求，并對其進行簡單培訓，較好能較好能給當時感興趣的客戶簡單介紹項目的基本情況，同時留下客戶的聯(lián)系方式

3、準備好各項物料，包括夾報和小禮品等，定期對合作的加油站進行物料補充

審核標準：無

招式特點：

1、本招式對客群的把握相對較精準，加油站針對的客群是有車族其中包括**用車和私家車、出租車等，不管是坐車的官員還是開車的老板以及企業(yè)高管，都是公認的較具消費實力的人群，也是構成項目消費的主體，

2、通過加油站派送宣傳品，就很*鎖定這部分**人群，把產(chǎn)品信息*傳達給**客戶，中間沒有任何停留，沒有任何中間環(huán)節(jié)，*而有效。

3、直接鎖定有消費能力的客戶，廣告浪費少，節(jié)省費用，有效性高；

4、由加油員一對一派送，中間不停留，*到達目標客戶手中；

六、商場巡展

適用項目：所有項目類型均可

工作周期選擇：蓄客期及強銷期

拓客人員選擇：以銷售和小蜜蜂為主，配備一名拓客主管

拓客范圍選擇：項目周邊一定距離半徑內(nèi)的重點商場、商業(yè)中心、重點市場和其他重點公共場所；交通動線范圍內(nèi)的目標場所

工作目的：廣泛傳遞項目信息，挖掘和收集客戶信息

工作安排：

1、根據(jù)項目實際情況選擇相應的百貨商場或賣場，并聯(lián)系場地以及相關道具的安排

2、制定巡展順序和時間表，按照節(jié)奏展開

3、將拓客人員分為固定接待和流動派單人員，前者負責展臺的接待登記工作，后者則負責展臺周圍及賣場內(nèi)的派單宣傳工作

4、若條件允許，較好在每個展點安排看房班車，能夠及時有效的接送意向客戶看房

審核標準：依據(jù)不同賣場的自身客流情況，制定每日項目單頁的派發(fā)量和留點量

招式特點：

1、增加了項目的接待處，擴大了項目的影響和客源的積累

2、巡展地點進而時間可靈活控制

3、對巡展地點的選擇較具針對性，如**項目則選擇**商業(yè)場所

七、企業(yè)團購

適用項目：中**、中端及中端以下

工作時間選擇：項目的蓄客期和尾盤階段。

拓客人員選擇：經(jīng)理級以上或有特殊關系的業(yè)務員

拓客范圍選擇：項目周邊的學校、醫(yī)院、工廠園區(qū)等各種企事業(yè)單位

工作目的：通過與企業(yè)談團購，以略低的價格換取項目的快速去化

工作安排方式：

1、分析項目周邊眾多企事業(yè)單位，選出具備一定規(guī)模且合適的相關單位，并安排好相關拓展人員

2、與相關企業(yè)接觸，了解企業(yè)欲團購的數(shù)量信息與可接受的價格范圍

3、分析決定此企業(yè)是否適合團購本項目

4、在得到相關準確信息的情況下，與甲方聯(lián)系**甲方的同意和認可

審核標準：無

招式特點：

1、存在一定機會在短期內(nèi)成*量客戶，對于快速去化項目有很好的幫助

2、甲方需要舍棄一定的利潤，且團購價格的交涉與協(xié)調(diào)存在一定的難度

八、動遷嫁接

適用項目：普通及中高檔住宅項目

工作周期選擇：營銷全程

拓客人員選擇：以市場部人員及銷售員為主

拓客范圍選擇：項目同區(qū)域內(nèi)拆遷小區(qū)，其它區(qū)域內(nèi)同品質拆遷小區(qū)

工作目的：傳遞項目信息，鎖定拆遷客戶

工作安排：

1、事先搜查項目周邊剛拆遷和待拆遷的區(qū)域

2、了解拆遷區(qū)域的回遷規(guī)劃，在拓客開始前先摸清拆遷小區(qū)的回遷規(guī)劃和回遷項目的基本情況，這樣有利于在拓客過程中抓住客戶的主要訴求，做到對癥下藥

3、在拆遷小區(qū)內(nèi)設立項目分展區(qū)，組織專業(yè)銷講隊伍深入拆遷小區(qū)內(nèi)，可行的話可以逐戶上門介紹，搶占先機

審核標準：無

招式特點：

1、拓客對象相對較集中，客戶訴求點也相對統(tǒng)一，比較*達成團購意向；

2、較易形成口碑傳播。

九、商戶直銷

適用項目：適合所有項目，但較適合普通住宅、投資或自營類項目，尤其是小型項目

工作周期選擇：蓄客期及強銷期

拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主

拓客范圍選擇：項目周邊及城市各類型專業(yè)市場，如建材市場、家電市場、食品市場等

工作目的：廣泛宣傳項目，傳遞項目信息，挖掘潛在客戶

工作安排：

1、收集整理規(guī)定區(qū)域內(nèi)的各類商業(yè)市場的資料，選取目標市場，并作詳細的調(diào)研了解

2、安排拓客人員進行直銷拓客，拓客分組進行，較好進行人員與市場的固定分配，便于后續(xù)的持續(xù)耕耘，培養(yǎng)客源

3、針對比較有意向的商戶進行長期重點追訪，并對區(qū)域內(nèi)比較有影響力的商戶進行重點進攻，深挖潛在客戶

審核標準：無

招式特點：

1、人群劃分*，尋找難度??；

2、信息到達率相對較高；

3、商戶聯(lián)系方式等資料收集相對*；

4、*形成擊破一點，打到一片的效果。

5、可形成針對性的拓客說辭。

十、客戶陌拜

適用項目：**、中**、中端及中端以下

工作周期選擇：項目營銷全程

拓客人員選擇：以2人為一組進行拜訪，組數(shù)由項目情況而定

拓客范圍選擇：**行政機構、醫(yī)療和教育機構、大型企事業(yè)單位、市內(nèi)辦公人群聚集區(qū)、市內(nèi)個體商家聚集區(qū)

工作目的：通過針對性的客源方向挖掘項目的意向客戶

工作安排：

1、針對項目情況，確定項目周邊潛在客戶所在的各個企事業(yè)單位、商務辦公區(qū)域等

2、以2人為一組，到目標客群的活動場所進行拜訪，攜帶項目相關形象展示手冊，與客戶進行深談，了解客戶詳細資料，了解目標人群意愿，辨別意向程度

審核標準：每組每天陌拜客戶10組以上，收集詳細客戶資料，填寫客戶級別卡，進行分類，每日上交工作總結

招式特點：

1、尋找項目潛在客戶較具針對性，能夠較深層的獲得客戶信息與意向程度

2、在陌拜過程中難度較大，*碰壁，對拓客人員有一定的能力要求

十一、競品攔截

適用項目：適合所有的項目，**住宅類項目、投資類項目效果會較好

工作周期選擇：營銷全程

拓客人員選擇：以銷售員為主

拓客范圍選擇：與項目品質相同、相近或品質比待推項目略差些的項目附近；同區(qū)域的周邊項目附近

工作目的：針對性的截殺項目周邊競品的客戶

工作安排：

1、詳細分析區(qū)域市場整體情況，通過對項目的剖析來確定項目周邊的主力競品

2、詳細了解競品項目近期銷售情況，以及與待推廣項目比較的優(yōu)劣勢

3、在短時間內(nèi)弄清客戶的主要訴求，抓住客戶的訴求介紹項目優(yōu)勢

4、團隊配合將項目盡量帶至項目案場實地講解

審核標準：無

招式特點：

1、所攔截客戶意向性高

2、由于思維的先入為主，往往客戶會對先了解的項目比較傾心，這是在本招式應用過程中的一個難點

十二、商家聯(lián)動

適用項目：適合所有項目，尤其是**項目

工作周期選擇：營銷全程

工作人員選擇：以策劃為主

聯(lián)動范圍選擇：與項目目標客源相吻合的相關商家、機構或團體，如：車友會、教育協(xié)會、奢侈品展覽會等

工作目的：通過與其它商家進行聯(lián)動，達到資源共享、互利互益的目的

工作安排：主要分為兩種拓客形式

一、召集類活動的資源收集拓客

某些商品的發(fā)布會、某些產(chǎn)品的推介會、各種圈層展覽會等；

此類活動開始前無法確定客戶資料，活動后有資料整理，拓客可收集此類客源資料。

具體辦法：采取嫁接形式或贊助的形式或其他關系形式介入，如條件允許可現(xiàn)場推介本項目，收集本次活動客源資料，也可以互動開展

二、有詳細人員資料的團體資料收集拓客

各種協(xié)會、組織的人員的詳細資料收集，拓客。

具體辦法：收集客源資料，陌拜或利用互動的活動接觸客戶并促進客戶對項目產(chǎn)生意向。

招式特點：

1、部分目標客戶與項目產(chǎn)品的匹配度高；

2、與部分目標客戶的溝通見面相對*；

3、客源資料的收集比較*；

4、可形成針對性的說辭。

詞條
詞條說明
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1.下線認為有可能成為米妃、米王的，每一個都陪著去當面約談，當面約談能夠讓客戶對產(chǎn)品和政策的理解較深刻，較直觀（紙尿褲可以做實驗，柔紙巾和棉柔巾可以感受手感等），每次帶好實驗尿布（我特地買了包花王對比實驗用）和所有系列產(chǎn)品。2.自己談渠道（商場駐點、集市、活動等），渠道無非就是用錢換線下流量。作為團隊長，你有責任提供你下線各種渠道。千萬不要把談渠道的責任扔給上級或上上級，自己談，畢竟只有你知道你和