昆明酒店資產(chǎn)評估，民宿資產(chǎn)評估，酒店評估

時間：2023-12-07作者：北京海潤京豐資產(chǎn)評估有限公司瀏覽：45

酒店是一種商業(yè)性物業(yè)。長期以來,有關(guān)商業(yè)性物業(yè)估價的實踐和研究主要集中在零售、業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)廠房和商用辦公樓等領(lǐng)域,有關(guān)酒店估價方法的研究并不多見。因此,無論是估價機構(gòu)還是投資者,在評估酒店時,都沒有太多的選擇余地,往往借用面向其他商業(yè)性物業(yè)開發(fā)的估價方法。
酒店由四個部分組成:土地、建筑物、內(nèi)部設(shè)施和商譽等。就土地和建筑物而言,酒店與其他商業(yè)性物業(yè)一樣,可以按照同樣的原理進(jìn)行估價,但是,酒店業(yè)所有的一些特點,如酒店用途單一、需要特殊的管理經(jīng)驗,以及酒店與其未來產(chǎn)生凈收入的能力直接相關(guān)等,使得酒店估價在較大程度上不同于其他商業(yè)性物業(yè)。
  傳統(tǒng)的酒店評估方法
在一般情況下,傳統(tǒng)的酒店評估方法主要是以下兩種：
（一）重置成本法
重置成本法設(shè)購買者愿意支付不多于建造具有同等設(shè)施水平酒店成本的價格,既不考
慮市場愿意支付的價格,也不考慮酒店未來產(chǎn)生凈收入的。估價時,按當(dāng)前價格估計
酒店建造成本,然后根據(jù)酒店使用年限減去折舊金額,所得余額就是酒店。
重置成本法在估價時考慮特定市場存在的進(jìn)入障礙,如對特定區(qū)域酒店建設(shè)實行嚴(yán)
格限制,或擬建酒店無法獲得合適土地等,因此,在對擬發(fā)展項目進(jìn)行可行性評估時,這種方法非常有效。新開業(yè)的酒店由于缺少經(jīng)營歷史數(shù)據(jù),無法應(yīng)用其他估價方法,這種方法可能是
合適的估價方法。
與其他商業(yè)性物業(yè)不同,酒店折舊由三個部分組成：
一是酒店的物理折舊——財產(chǎn)的物理磨損。二是酒店的功能過時——與新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店內(nèi)部布置、風(fēng)格和設(shè)計上缺乏吸引力而導(dǎo)致的損失。三是酒店的外觀過時——外部原因?qū)е碌膿p失。也就是說,酒店折舊不僅要考慮物理磨損,而且要考慮功能過時和外觀過時。由于酒店特別發(fā)生功能過時和外觀過時,而這些因素往往難以衡量和調(diào)整。因此,在對開業(yè)時間較長的酒店進(jìn)行估價時,需要進(jìn)行高度主觀的和非連續(xù)折舊估計,從而使估價結(jié)果的性和有效性大打折扣。這種方法的另一個主要缺陷是,不能反映基于未來收入流的投資理念。
（二）交易金額比較法
交易金額比較法設(shè)酒店購買方只愿意支付不多于近期同類酒店交易金額的價格。這種方法只關(guān)心市場上近交易的同類酒店的成交價格,而不考慮酒店的重置成本和未來產(chǎn)生凈收入的。估價結(jié)果是對當(dāng)前市場狀況的真實反映,為交易雙方所接受。為了在實踐中有效地使用這種方法,估價機構(gòu)需要獲得及時的、可證實的和可比較的交易數(shù)據(jù)。
對于像零售業(yè)房地產(chǎn)這樣的物業(yè)來說,估價機構(gòu)獲得足夠的交易數(shù)據(jù)相對。與這些
市場不同,酒店估價在數(shù)據(jù)收集上存在以下困難:,酒店市場上的買主、賣主以及交易數(shù)量不多,可作為估價基準(zhǔn)的交易少。其次,大量酒店交易合同不公開,估價機構(gòu)難以獲得足夠的交易信息。再者,不同酒店的規(guī)模、質(zhì)量、市場定位和設(shè)施等方面往往存在較大差異,難以直接比較。后,不同時期的酒店交易數(shù)據(jù)不能直接應(yīng)用,需要對作為基準(zhǔn)的酒店交易價格進(jìn)行跨時期調(diào)整。一般來說,基準(zhǔn)酒店交易金額只有在經(jīng)過大規(guī)模調(diào)整后,才能用于比較。


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