張某某與青島奧克斯置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛一審民事判決書

時間：2019-11-01

作者：山東元鼎律師事務所

山東省青島市李滄區(qū)人民*

民事判決書

（2017）魯0213民初1234號

原告：張某某，女，1972年9月27日出生，漢族，住青島市市**。

委托訴訟代理人：王靚，山東元鼎律師事務所律師。

委托訴訟代理人：段貴成，山東元鼎律師事務所律師。

被告：青島奧克斯置業(yè)有限公司，住所地青島市李滄區(qū)京口路****，統(tǒng)一社會信用代碼：91370213599013624T。

法定代表人：何錫萬，職務：董事長。

委托訴訟代理人：徐大洲，山東乾恒律師事務所律師。

委托訴訟代理人：牟海峰，山東乾恒律師事務所律師。

原告張某某與被告青島奧克斯置業(yè)有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2017年4月1日立案后，依法適用普通程序，分別于2017年6月23日、8月4日公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人王靚、段貴成、被告委托訴訟代理人牟海峰到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告向本院提出訴訟請求：1、被告按照同地段同類型房屋的租金標準向向原告支付自2015年4月30日至實際交房之日的逾期交房違約金；2、案件受理費由被告承擔。事實和理由：2013年10月4日，原、被告簽訂商品房預售合同，約定原告購買被告建設的青島市李滄區(qū)書院路37-16號青島奧克斯廣場1層12層戶商業(yè)網點房(以下簡稱“涉案房屋”)，于2015年4月30日交房，但被告至今未向原告交房。

被告辯稱，原告的訴請數額**出了合同約定，被告僅同意按照合同約定向原告支付違約金。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了質證。當事人對原告提交的商品房預售合同、購房發(fā)票、住宅專項維修資金**收據無異議。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。

當事人對如*據和事實存在爭議：

一、關于違約金的計算標準。原告主張合同約定的違約金標準過低根據相關法律規(guī)定應予調整，違約金應當按照同地段同類型房屋的租金標準計算，并提交（2016）魯02民終1570號民事判決書1份予以證實并申請對涉案房屋的租金進行評估。被告認為該證據不符合法定形式，不能作為證據使用，在原告沒有證據證明合同約定的違約金遠遠**其實際損失的情況下，應當按照合同約定的標準計算違約金。

二、關于違約金的起止時間。原告主張根據相關法律規(guī)定，房屋應通過綜合驗收才能交付，但被告尚未通過綜合驗收，所以不具備交付條件；關于免責期的約定為格式條款，已構成對合同主條款的變更，減輕了被告作為提供格式條款一方的義務，且被告未向原告作出特別的解釋，應屬無效條款；所以原告主張違約金應當自合同約定的交房之日(2015年4月30日)計算至實際交房之日，但本次訴訟原告暫主張至判決生效之日。

被告主張因為合同約定了90日的免責期，所以違約金應當自2015年8月1日計算，因為2016年12月29日被告向原告郵寄了交房通知，所以違約金應當計算至2016年12月29日，并提交：1、掛號信郵寄回執(zhí)，證明被告于2016年12月29日向原告郵寄了書面的交房通知。2、2016年6月7日青島市規(guī)劃局李滄分局出具的單體驗收檢查意見書、2016年10月11日的建設工程竣工驗收報告、2015年12月29日的竣工驗收記錄、2017年6月7日的青島市建設工程竣工驗收備案表，證明涉案房屋于2015年12月29日通過單體驗收，于2016年10月11日通過竣工驗收，符合約定的交房條件。

原告對上述證據的真實性無異議，認可收到了被告寄出的掛號信函，但認為原告未**單體驗收備案證，未提供商品房質量保證書和商品房使用說明書等材料，不具備合同約定的交付條件；竣工驗收記錄不能夠證明涉案工程通過單體竣工驗收；竣工驗收備案表載明的備案日期為2017年6月7日，原告認為起到該日涉案房屋才具備交付條件，并提交備案號分別為138、139、140竣工驗收備案表蓋章復印件各1份，予以證實。

被告對3份竣工驗收備案表真實性無異議，認為備案表中載明的竣工驗收日期為2016年10月11日,2017年6月7日是備案日期。

對有爭議的證據和事實，本院認定如下：原告提交的（2016）魯02民終1570號民事判決書缺乏與本案的關聯性，本院不予采信；原告提交的3份竣工驗收備案，被告提交的掛號信郵寄回執(zhí)、單體驗收檢查意見書、竣工驗收報告、竣工驗收記錄、竣工驗收備案表，真實性經對方當事人認可，本院確認為有效證據。根據上述依法確認的有效證據及當事人陳述一致的筆錄，可以認定如下事實：

原、被告簽訂商品房預售合同，約定原告購買被告位于青島市李滄區(qū)書院路37-16號青島奧克斯廣場1層12層戶商業(yè)網點房，合同總價款5712389元。合同*11條約定被告應當于2015年4月30日前將涉案房屋交付給原告。合同*12條約定，被告逾期交付房屋應當按照已付房款的日十萬分之五向原告支付違約金；逾期**過90天，原告不退房，被告應當按照已付房款的日十萬分之五向原告支付違約金。補充條款*3.2.1條約定雙方簽訂的補充協議同時約定若因被告原因不能在前述期限內交付房屋，原告同意給予90日的順延期，在順延期內，合同繼續(xù)履行，被告無須承擔違約責任。合同*10條約定，房屋交付的條件是房屋單體竣工驗收合格。合同*13條約定，房屋符合約定的交付條件后，被告應在交付之日前5天書面通知原告辦理交付手續(xù)，原告應當在收到通知起3日內會同被告對房屋進行驗收交接，房屋交付的標志為原告驗收房屋后簽署的交付驗收單或被告發(fā)出的交房通知滿30日。合同*26條約定，本合同一方按照本合同約定向另一方送達的任何文件、回復及其他任何聯系，必須用書面形式，采用掛號郵寄或直接送達的方式，如以掛號郵寄的方式，在投郵后(以寄出的郵戳為準)*7日將被視為已送達另一方。合同簽訂后，原告按照約定支付了全部購房款。

涉案房屋所在的工程于2016年10月11日通過單體竣工驗收，并于2017年6月7日通過竣工驗收備案。2016年12月29日，被告向原告郵寄了交房通知。

本院認為，法律倡導和尊重契約精神，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的商品房預售合同是雙方的真實意思表示，合法有效，原、被告均應當按照該合同約定行使權利并履行義務。根據商品房預售合同約定，被告的交房時間為2015年4月30日，但被告并未在約定的期限內交房，應當向原告承擔違約責任。

關于被告逾期交房違約金的計算標準，合同*12條有明確約定，因此對于原告主張違約金數額應當按照同地段同類房屋租金標準計算的意見本院不予采信。當事人對于自己的主張有義務提交相應證據證實，但原告并未提交證據證實約定的違約金**其實際損失，因此對于原告要求調整違約金計算標準的意見本院不予采信。根據合同*12條約定，被告逾期交付房屋應當按照已付房款的日十萬分之五向原告支付違約金。

關于被告逾期交房違約金的起止時間。補充條款*3.2.1條明確約定原告同意給予90日的順延期。該約定并未免除被告的交房責任，也未加重原告的責任或排除原告的主要權利，不符合法律規(guī)定的無效情形。根據該條約定及合同*11條約定，被告應當于2015年7月29日前交房，因此逾期交房違約金應當自2015年7月30日起開始計算。根據合同約定交房的條件是房屋單體竣工驗收合格而不是竣工驗收備案，對于原告主張的涉案房屋于2017年6月7日才滿足交房條件的意見，本院不予采信，因此涉案房屋于2016年10月11日即符合交房條件了。2016年12月29日，被告向原告郵寄了交房通知。合同*13條約定，房屋交付的標志為原告驗收房屋后簽署的交付驗收單或被告發(fā)出的交房通知滿30日。因原、被告并未簽署交付驗收單，所以房屋應當視為于2017年1月28日已經交付。因此，逾期交房違約金應當自2015年7月30日計算至2017年1月27日(548天)，共計156519.46元(5712389元×0.005%/天×548天)。

綜上所述，依照《*人民共和國合同法》*八條、*四十條、*四十一條、**百一十四條、《較高人民*關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》*十六條、*十七條、《*人民共和國民事訴訟法》*六十四條**款規(guī)定，判決如下：

一、被告青島奧克斯置業(yè)有限公司賠償原告張某某自2015年7月30日至2017年1月27日的違約金156519.46元，于本判決生效之日起十日內付清。

二、駁回原告張某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決*的期間履行給付金錢義務，應當依照《*人民共和國民事訴訟法》*二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費10541元，由原告負擔7111元、被告負擔3430元。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于山東省青島市中級人民*。

審　判　長　　于永攀

人民陪審員　　高建英

人民陪審員　　劉風秋

二〇一七年八月十四日

法官助理楊仲舉

書記員郝軍軍

書記員王婷婷

詞條
詞條說明
較高人民*關于審理*賠償責任限制相關糾紛案件的若干規(guī)定
較高人民*關于審理*賠償責任限制相關糾紛案件的若干規(guī)定來源：較高人民*發(fā)布時間：2010-09-15 16:48:00.字號：小大打印本頁..《較高人民*關于審理*賠償責任限制相關糾紛案件的若干規(guī)定》已于2010年3月22日由較高人民*審判***1484次會議通過，現予公布，自2010年9月15日起施行。二○一○年八月二十七日法釋〔2010〕11號較高人民*關于審理*賠償責
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