北京拆遷律師：征收評(píng)估環(huán)節(jié)需要注意的幾點(diǎn)

時(shí)間：2021-06-22作者：北京市凱諾律師事務(wù)所瀏覽：44

　　

　　房屋拆遷過程中，一個(gè)較主要的環(huán)節(jié)應(yīng)該是房屋評(píng)估階段，想必大家都知道，被征收房屋較終的**都需要評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估確定，而且評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告也往往會(huì)作為對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。因此，在評(píng)估時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)要參照法律法規(guī)中規(guī)定的依法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，并作出評(píng)估報(bào)告。

　　但是在實(shí)踐過程中，有少被征收人反映說，自己壓根就不知道還有評(píng)估這一環(huán)節(jié)，一直以為只能按照征收方公布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行..

　　還有的當(dāng)事人則反映說，評(píng)估機(jī)構(gòu)根本就不是協(xié)商選定的，而是直接由征收方選定的，在選定時(shí)，也沒有征求過自己的意見，直接以拆遷之初的評(píng)估時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估的，但這幾年房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，為此自己現(xiàn)在一直都沒有簽訂補(bǔ)償協(xié)議..

　　實(shí)踐中類似上述被征收人反映的這種情況太多了，下面凱諾律師就結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)來為大家簡(jiǎn)單地說一下關(guān)于房屋評(píng)估這一環(huán)節(jié)中，大家都需要注意的一些事項(xiàng)

　　一、房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人協(xié)商選定

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》*二十條、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》*四條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　也就是說，一般評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是由被征收人協(xié)商選定，而非征收方直接選定，即使在規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商不成，也不能由征收方擅自決定，而需要采取隨機(jī)、少數(shù)服從多數(shù)等方式確定。因此，實(shí)踐中，如果是征收方擅自選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，那么這自然是不合法的，此時(shí)，被征收人則可以拒絕簽訂評(píng)估報(bào)告，然后向有關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)或是采取其他有效措施。

　　二、對(duì)于選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)間可能會(huì)有兩種

　　在什么時(shí)候選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，這是被征收人首先需要明確的問題，我們以濟(jì)南為例，根據(jù)《濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》*六條規(guī)定，征收評(píng)估機(jī)構(gòu)一般應(yīng)在作出征收決定之后依法選定。也可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況在發(fā)布凍結(jié)通告以后作出房屋征收決定之前依法選定征收預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　不過，需要注意的是，如果公示期內(nèi)有三分之一以上被征收人書面提出異議的以及房屋征收部門自行確定預(yù)征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)要**被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)。

　　三、房屋評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　一般來說，房屋評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋**評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋**評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　在房屋評(píng)估環(huán)節(jié)，相關(guān)部門以征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)之后，應(yīng)當(dāng)要盡快通過簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式，及時(shí)對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)公平。

　　然而實(shí)踐中，卻常常有征收方在作出征收決定之后遲遲不對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，或是作出補(bǔ)償決定，幾年后才依據(jù)之前的補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，或是再以征收決定公告之日為時(shí)點(diǎn)，對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，那么若是在這期間，房地產(chǎn)發(fā)生了較大的變化，那么在以征收決定為時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，顯然對(duì)被征收人而言是不太公平的，此時(shí)應(yīng)當(dāng)要重新選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　對(duì)此，凱諾律師提醒大家，如果遇到征收方仍以征收決定公告之日為時(shí)點(diǎn)，進(jìn)評(píng)估并作出評(píng)估報(bào)告，那么，被征收人可拒絕簽收該評(píng)估報(bào)告，然后及時(shí)地咨詢專業(yè)律師。

　　四、對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿意可采取復(fù)核等方式

　　被征收人在收到評(píng)估報(bào)告之后，如果對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿意，那么被征收人可以向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)議或是鑒定。

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估***申請(qǐng)鑒定。

　　若對(duì)以上兩種結(jié)果都不滿意，那么則可以采取法律措施來維護(hù)自己的合法權(quán)益。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》*二十六條規(guī)定處理。*二十六條即“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民**依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告”?！氨徽魇杖藢?duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟”。

　　五、住宅拆遷應(yīng)以市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估

　　一般來說，市場(chǎng)比較法是對(duì)被征收人較為有利的評(píng)估辦法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區(qū)位、用途、房屋質(zhì)量等，然后參考相近的房屋市場(chǎng)成交價(jià)格，推算出一個(gè)價(jià)格區(qū)間，對(duì)不同情況給予補(bǔ)償。

　　因此，實(shí)踐過程中，若是以其他評(píng)估報(bào)告對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，比如成本法，那么則是不合理的。

　　總之，凱諾律師要說的是，房屋評(píng)估環(huán)節(jié)非常重要，直接影響著被征收人較終能得到多少補(bǔ)償款，所以，一旦發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序不合法，評(píng)估報(bào)告不合理等，一定要及時(shí)地采取法律措施來維護(hù)自己的合法權(quán)益。


北京市凱諾律師事務(wù)所專注于行政訴訟,行政復(fù)議,拆遷律師等

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• 北京拆遷律師：征收評(píng)估環(huán)節(jié)需要注意的幾點(diǎn)

  房屋拆遷過程中，一個(gè)較主要的環(huán)節(jié)應(yīng)該是房屋評(píng)估階段，想必大家都知道，被征收房屋較終的**都需要評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估確定，而且評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告也往往會(huì)作為對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。因此，在評(píng)估時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)要參照法律法規(guī)中規(guī)定的依法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，并作出評(píng)估報(bào)告。 但是在實(shí)踐過程中，有少被征收人反映說，自己壓根就不知道還有評(píng)估這一環(huán)節(jié)，一直以為只能按照征收方公布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行.. 還有的