一文說(shuō)清！不動(dòng)產(chǎn)查封登記必須知曉的9大問(wèn)題

時(shí)間：2020-11-12作者：北京律點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司瀏覽：155

在保全與執(zhí)行中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)查封登記有幾個(gè)問(wèn)題一定要了解！比如：如何確定首封機(jī)關(guān)？輪候查封是否需要續(xù)封？首封處置是否要解除輪候查封？如何確定統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記前查封順序等等。

01、如何確定首封機(jī)關(guān)

如何確定首封法院，關(guān)系到誰(shuí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有處分權(quán)。而相關(guān)規(guī)定對(duì)此并不明確，造成理解不同， 相應(yīng)確定的首封機(jī)關(guān)也不同?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》*91條規(guī)定，兩個(gè)以上查封機(jī)關(guān)查封同一不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)法律文書(shū)的機(jī)關(guān)辦理查封登記，對(duì)后送達(dá)執(zhí)行文書(shū)的機(jī)關(guān)辦理輪候查封登記。

根據(jù)此規(guī)定，應(yīng)以登記機(jī)構(gòu)登記查封時(shí)間排序確定登記在先的為首封，在后為輪候查封。如首封查封到期未辦續(xù)封登記，則排序在后的輪候查封開(kāi)始生效，生效時(shí)點(diǎn)為首封結(jié)束時(shí)間。如首封辦理了續(xù)封登記，則輪候的查封仍不生效，不計(jì)算查封時(shí)間。

02、輪候查封是否需要續(xù)封

輪候查封，是指對(duì)其他人民法院已經(jīng)查封的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記或者在其他人民法院進(jìn)行記載，查封依法解除后，在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)化為正式查封。輪候查封是否需要續(xù)封，對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，有的要求辦理續(xù)封登記。筆者認(rèn)為，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15 號(hào)）*28條*1款規(guī)定，輪候查封、扣押、凍結(jié)自在先的查封、扣押、凍結(jié)解除時(shí)自動(dòng)生效。人民法院對(duì)已查封、扣押、凍結(jié)的全部財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分后， 該財(cái)產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封、扣押、凍結(jié)的效力。故輪候查封階段因輪候尚未生效不存在到期，也就不需要進(jìn)行續(xù)查封登記，只有在首封狀態(tài)下的查封才有續(xù)封登記問(wèn)題。

03、處置查封的不動(dòng)產(chǎn)法律文書(shū)種類(lèi)

《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例實(shí)施細(xì)則》*90條要求查封不動(dòng)產(chǎn)時(shí)需法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，根據(jù)《公安機(jī)關(guān)辦理刑事案件適用查封、凍結(jié)措施有關(guān)規(guī)定》（公通字〔2013〕30 號(hào)）* 12 條規(guī)定，查封土地、房屋等涉案不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)以上公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，制作協(xié)助查封通知書(shū)，明確涉案土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址、權(quán)屬證書(shū)號(hào)、權(quán)利人姓名或者單位名稱(chēng)等事項(xiàng)，送交國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門(mén)協(xié)助辦理，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在相關(guān)通知書(shū)回執(zhí)中注明辦理情況。偵查人員到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門(mén)辦理土地使用權(quán)或者房屋查封登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證件，提交查封決定書(shū)和協(xié)助查封通知書(shū)，依照有關(guān)辦理查封事項(xiàng)。但在涉及處分查封不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，法院往往直接下達(dá)裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，對(duì)先前查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置實(shí)現(xiàn)清償，要求協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記，實(shí)現(xiàn)解除查封登記效果。此時(shí)登記機(jī)構(gòu)需審查法律文書(shū)的形式，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于適用〈*人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬?7條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)可以辦理轉(zhuǎn)移登記的生效文書(shū)是指改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的**成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)。只有上述文書(shū)才能認(rèn)定為《物權(quán)法》*28條所稱(chēng)導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的后果?，F(xiàn)實(shí)中，有的法院送達(dá)解封令要求辦理轉(zhuǎn)移登記，該文書(shū)形式不符合法律要求，憑此解封令不能解除不動(dòng)產(chǎn)上有輪候的其他機(jī)關(guān)查封，較不能辦理轉(zhuǎn)移登記。

04、首封處置是否要解除輪候查封

如果首封法院對(duì)已查封財(cái)產(chǎn)進(jìn)行全部處分，是否要**解除該不動(dòng)產(chǎn)上的其他輪候查封，實(shí)踐中有不同的認(rèn)識(shí)。根據(jù)較高人民法院**解釋相關(guān)規(guī)定，輪候查封自始未產(chǎn)生查封效力，因?yàn)檩喓虿榉鈨H自在先查封已經(jīng)解除后才發(fā)生法律效力。但如果首封法院解除查封是為了對(duì)已限制的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，所以輪候查封并非自首封解除后生效，而是自始未產(chǎn)生效力。首封法院***解除該財(cái)產(chǎn)上的其他輪候查封，可直接進(jìn)行處分。當(dāng)然，該法院的處分文書(shū)必須是發(fā)生效力的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的法律文書(shū)。

05、如何確定統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記前查封順序

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前土地和房產(chǎn)分別由不同部門(mén)進(jìn)行查封登記，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施以來(lái)，全國(guó)房、地逐步實(shí)現(xiàn)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一登記。但在此之前土地和房屋分別查封登記的，如何確定查封順序？筆者認(rèn)為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》*32條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！段餀?quán)法》*182條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押（《民法典》*397條規(guī)定與《物權(quán)法》*182條規(guī)定相同）。該兩條法律規(guī)定體現(xiàn)了“房地一體”原則，應(yīng)當(dāng)將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)視為同一財(cái)產(chǎn)，查封土地及其地上房屋，反之亦然。確定查封順序應(yīng)按登記的時(shí)間先后統(tǒng)一計(jì)算排序，同一天在不同部門(mén)登記，且無(wú)法確定時(shí)間先后的視為同時(shí)登記。

06、房屋登記后附著的土地能否查封

實(shí)踐中有時(shí)遇到法院要求對(duì)已辦理登記的房屋附著的土地進(jìn)行查封，根據(jù)“房地一體”原則，房屋辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，其附著的土地不應(yīng)視為獨(dú)立于房屋存在，應(yīng)視為同一權(quán)利。正如開(kāi)發(fā)商**土地使用權(quán)后，在其土地上開(kāi)發(fā)房屋并銷(xiāo)售，房屋銷(xiāo)售登記后，土地權(quán)利主體已不再是開(kāi)發(fā)商，而應(yīng)為全體業(yè)主共有。此時(shí)土地使用證雖顯示為原土地權(quán)利主體，但原開(kāi)發(fā)商已不能再行使土地使用權(quán)，如抵押、轉(zhuǎn)讓等。當(dāng)然也不能單獨(dú)查封土地，而應(yīng)查封地上建成的建筑物不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)地面建、構(gòu)筑物行使權(quán)力效力自然及于其依附的土地，達(dá)到房地一體處分效果。

07、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地不宜查封的時(shí)點(diǎn)

現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)交易及土地管理分屬兩部門(mén)管理，信息尚不能完全共享，查封登記容易造成矛盾。如土地被查封后房屋銷(xiāo)售管理部門(mén)因不能及時(shí)獲取查封信息，仍同意繼續(xù)銷(xiāo)售房屋，或房屋銷(xiāo)售后土地又被查封。房屋建成之后購(gòu)房者在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，因土地被查封無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記造成社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。同樣，法院在處置土地時(shí)，因地上房屋已出售涉及大批購(gòu)房者權(quán)益，易引發(fā)群體上訪(fǎng)，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)生效法律文書(shū)確定的債權(quán)，影響**公信力。開(kāi)發(fā)商在**房屋預(yù)售許可證時(shí)，以此為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，土地使用權(quán)便不宜再單獨(dú)查封，而應(yīng)查封地上已獲許可銷(xiāo)售的房屋。通過(guò)對(duì)預(yù)售房屋的查封，具體明確限制沒(méi)有銷(xiāo)售的房屋。這樣將不會(huì)造成房、地主體不一的矛盾，處置房屋時(shí)也一并處置了附著的土地，實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)也不會(huì)沖突，化解了可能產(chǎn)生的矛盾和風(fēng)險(xiǎn)。

08、過(guò)期查封如何處置

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》* 92條規(guī)定，查封期間，人民法院解除查封的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū) 注銷(xiāo)查封登記。不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿(mǎn)，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。對(duì)于查封期限屆滿(mǎn)未續(xù)封的，登記機(jī)構(gòu)可通過(guò)內(nèi)部程序，采取適當(dāng)?shù)姆绞皆诘怯洸旧嫌涊d其已經(jīng)自動(dòng)失效，以解除該查封對(duì)其他登記的限制，不影響直接辦理后續(xù)的其他登記。

09、登記機(jī)構(gòu)審查的義務(wù)

協(xié)助法院執(zhí)行生效裁判文書(shū)，本質(zhì)上屬于履行生效裁判的行為，是登記機(jī)構(gòu)必須履行的法定義務(wù)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)法律文書(shū)不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，僅對(duì)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)中載明的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、坐落、證號(hào)是否與登記簿記載一致進(jìn)行核對(duì)，如法院查封不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已網(wǎng)備、拆遷還原給其他權(quán)利主體以及是否**額查封，當(dāng)事人提出異議的，應(yīng)根據(jù)《較高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》向法院提出執(zhí)行異議，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)審查或改變生效法律文書(shū)內(nèi)容。

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