可行性分析決定戶外兒童樂園成敗

時(shí)間：2019-09-09作者：四川紅孩兒游樂設(shè)備有限公司瀏覽：102

為什么要做可行性分析？

因?yàn)椋粋€(gè)戶外兒童樂園的建成，從概念定位到可行性分析及策劃、從創(chuàng)意設(shè)計(jì)到產(chǎn)品定位，從深化設(shè)計(jì)到施工，都是一個(gè)個(gè)完全不同的階段。

而作為**的可行性分析，其深刻地影響到后期的創(chuàng)意設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、開業(yè)后的運(yùn)營乃至于項(xiàng)目后期的盈利與否，從某種程度上來說，可行性分析從一開始就決定了戶外兒童樂園成敗！

中國的大部分兒童樂園由于各種各樣的原因，形成了上馬快，開發(fā)周期短的情況。

在這種緊湊的進(jìn)程中，就需要一個(gè)有著充分經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方，一套完備的準(zhǔn)備工作，而可行性分析就是其中一項(xiàng)重要的前置工作。



好的開頭是成功的一半。

問：什么時(shí)候開始這項(xiàng)工作？

答：可行性研究一般在概念規(guī)劃之后進(jìn)行，也就是有了具體的地塊、大致的建設(shè)目標(biāo)、基本的業(yè)態(tài)概念。在這些前提基礎(chǔ)上對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步分析調(diào)查，以引導(dǎo)項(xiàng)目向較合理的方向深化。

我們將從可行性分析報(bào)告的七大的主要內(nèi)容來解析這項(xiàng)工作的主要任務(wù)，以及它的關(guān)鍵性作用。



01

了解項(xiàng)目自身的條件

這一篇章，需要勾勒出項(xiàng)目的微觀環(huán)境，對(duì)自身的優(yōu)劣勢(shì)有一個(gè)系統(tǒng)的認(rèn)知。

包含地塊自身的條件（面積大小、形狀、地塊內(nèi)的）地理位置、周邊是否有重要的自然資源、所在片區(qū)的人口密度，周邊的交通情況，以及未來的規(guī)劃等等。

舉幾個(gè)例子：

①地塊是否存在明顯的高差，如若填平的土方量太大，要如何化解高差的弊端？

②地塊附近如有山體、湖泊等自然風(fēng)景，是否可以做一個(gè)呼應(yīng)，又是否有環(huán)保要求。

③周邊道路現(xiàn)狀如何，是市郊斷頭路還是四通八達(dá)，未來的主要通行干道是哪一條？這些影響著樂園主入口的設(shè)置，停車場(chǎng)的位置，以及相應(yīng)的配套設(shè)施。

④公共交通是否發(fā)達(dá)，是否有 地鐵、公交車站，如果都沒有，那么就需要考慮增設(shè)接駁車，停車位等等。而同時(shí)，交通不不便利也意味著這將是一個(gè)低頻次的消費(fèi)場(chǎng)所，從而應(yīng)該增設(shè)較加有吸引力的項(xiàng)目來引流。

對(duì)周邊環(huán)境的評(píng)估，較大的影響到項(xiàng)目合理的投資規(guī)模，以及目標(biāo)定位。

（下圖僅作示意）





02

了解項(xiàng)目所在地的情況

尋找可以利用的社會(huì)環(huán)境資源、并規(guī)避掉一些弱點(diǎn)。

要點(diǎn)包含：所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、相關(guān)政策、歷史文化，居民的生活水平、消費(fèi)習(xí)慣，乃至于氣候條件。通過較全面的了解項(xiàng)目所在的城市，得出適配的產(chǎn)品。

例如：

①：歷史文化。文化是一個(gè)城市的精神所在，說到火鍋會(huì)想到重慶，說到熊貓會(huì)想到成都，這就是文化的關(guān)聯(lián)性。對(duì)一個(gè)城市的文化進(jìn)行深度挖掘，我們就可以得到一些可以利用的信息，在后期的設(shè)計(jì)中融入項(xiàng)目中，就可以創(chuàng)造出較*特又具備地方特質(zhì)的產(chǎn)品。

②：氣候。中國地域遼闊、地形復(fù)雜，因此也具有多樣的氣候類型，地區(qū)差別明顯。

比如，有些南方城市的氣候夏季炎熱多雨，一些北方城市有霧霾、風(fēng)沙等惡劣天氣。這些城市可以**考慮室內(nèi)項(xiàng)目，室外的項(xiàng)目要增設(shè)遮陽和避雨的設(shè)施。

③：生活水平。當(dāng)?shù)氐木用衿骄杖胧嵌嗌?，在什么價(jià)位段的娛樂項(xiàng)目是可以接受的，大家較喜歡吃還是玩？

以上重點(diǎn)信息都將影響到后期設(shè)計(jì)中要用到的元素、園區(qū)建筑形態(tài)、以及未來的運(yùn)營定價(jià)。

（下圖僅作示意）







03

市場(chǎng)趨勢(shì)和競(jìng)品分析

知己知彼，百戰(zhàn)不殆。

這個(gè)章節(jié)主要探討旅游大環(huán)境和細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，以及區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)品分析。

重點(diǎn)：

①：旅游大環(huán)境，一是在旅游發(fā)展政策指導(dǎo)上，有沒有鼓勵(lì)發(fā)展的業(yè)態(tài)。二是在全民旅游向全民度假升級(jí)的趨勢(shì)下，各個(gè)城市又呈現(xiàn)出了一定的差異性，有些地區(qū)景點(diǎn)分散，行車不便，那么團(tuán)客比例就會(huì)較高，這一點(diǎn)就影響到是否需要加強(qiáng)與旅行社的合作，以及針對(duì)團(tuán)客有意識(shí)的增加一些配套設(shè)施。

②：競(jìng)品分析，了解區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品分布，業(yè)態(tài)類型，各自的特色特點(diǎn)，區(qū)域市場(chǎng)淘汰和即將新建的是哪些類型。通過此類分析，了解對(duì)手有多少實(shí)力，本項(xiàng)目是做業(yè)內(nèi)精品還是另辟蹊徑，最后給予建議。

（下圖僅作示意）





04

可參考案例分析

好的導(dǎo)師，引向成功之路。

任何投資都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而一個(gè)優(yōu)秀的參考案例能給大家?guī)硇判模材軒砀嗟南葘?dǎo)性參考。

參考案例的選擇涉及幾個(gè)維度：所在的城市等級(jí)、項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)類型、甚至建筑形態(tài)，但首先是經(jīng)營狀況良好。

從優(yōu)秀的案例中汲取經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營模式、投資重點(diǎn)又或者是設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)元素等進(jìn)行匯總。有一些是別出心裁的創(chuàng)意成為了賣點(diǎn)，有一些則是利用了地理環(huán)境和市場(chǎng)運(yùn)作。這些都是我們可以學(xué)習(xí)的地方。

一個(gè)項(xiàng)目的成功既有偶得性，也有它的必然性。領(lǐng)悟其必然性，成功路上便前進(jìn)了一半。

（下圖僅作示意）





05

目標(biāo)市場(chǎng)客群分析

瞄準(zhǔn)目標(biāo)，箭無虛發(fā)。

確定項(xiàng)目可輻射吸引的人群。

1）分級(jí)圈層：**圈層、次圈層和外層游客構(gòu)成，本地外地游客比例，歷史數(shù)據(jù)參照；

2）行為習(xí)慣：出行方式、隨行人員、停留天數(shù)、人均花費(fèi)、

3）規(guī)模預(yù)估：目標(biāo)客群基數(shù)、項(xiàng)目滲透率、預(yù)計(jì)的接待人數(shù)以及年度變化。

以上分析目的：團(tuán)體和散客的比例決定車位配比設(shè)計(jì)；票價(jià)設(shè)計(jì)及其它二消產(chǎn)品設(shè)計(jì)；投資額調(diào)整，以及預(yù)期回報(bào)。

（下圖僅作示意）







06

項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)建議

設(shè)立目標(biāo)，鋪就羅馬道

1）主題定位：結(jié)合項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)，發(fā)展目標(biāo)，提出合理的主題定位。目標(biāo)為區(qū)域市場(chǎng)或是全國市場(chǎng)，綜合型旅游目的地還是精品獨(dú)立業(yè)態(tài)等等。

2）業(yè)態(tài)建議：例如食住購?qiáng)实谋壤?，主題分區(qū)、**設(shè)備設(shè)施、重要娛樂產(chǎn)品等等。可深化至在主題中加入什么樣的文化內(nèi)涵，以什么樣的形態(tài)展示出來等等。

該項(xiàng)內(nèi)容結(jié)合方案策劃將較加完善。

（下圖僅作示意）





07

經(jīng)濟(jì)效益分析

**估算

1）客流數(shù)：經(jīng)過前期的分析，我們將給出客流的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，通過不同的測(cè)算方法得出合理的接待人次區(qū)間。

2）人均消費(fèi)：根據(jù)業(yè)態(tài)的設(shè)定，設(shè)定初始客單價(jià)，包含一二次消費(fèi)，和衍生消費(fèi)。

3）成本：結(jié)合業(yè)內(nèi)的相關(guān)成本經(jīng)驗(yàn)值，來得到本項(xiàng)目的各分項(xiàng)的運(yùn)營成本、以及園區(qū)的人工成本、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、設(shè)備更換費(fèi)。

4）營收：各分項(xiàng)運(yùn)營收入、扣除成本的凈收入、扣除稅費(fèi)的稅后收入。

5）財(cái)校表現(xiàn)：**率、投資回收期。

通過數(shù)字測(cè)算讓大家有一個(gè)充分的認(rèn)知，以及對(duì)未來項(xiàng)目的**預(yù)期。

（下圖僅作示意）







在經(jīng)過這一系列的分析后，項(xiàng)目的建設(shè)背景有了一個(gè)清晰的認(rèn)知，也理清了立項(xiàng)的基礎(chǔ)和未來的方向目標(biāo)。

較重要的是，概念規(guī)劃中的概念能否實(shí)現(xiàn)，以什么條件去支撐它的實(shí)現(xiàn)，回答出以上問題了就是本次可行性分析的完成。

有理有據(jù)，有明確的目標(biāo)和努力的方向，為項(xiàng)目的成功奠定殷實(shí)基礎(chǔ)！

轉(zhuǎn)載：中國游樂


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