物業(yè)ISO9001:2015審核要點(diǎn)

時間：2021-09-15作者：中泰智聯(lián)（北京）認(rèn)證中心有限公司長春分公司瀏覽：171

  （一）文件審查。文審檢查質(zhì)量管理體系文件與ISO9001標(biāo)準(zhǔn)的符合性和充分性，應(yīng)注意審查刪減的合理性，如7．3，假設(shè)某**公寓一**要求物業(yè)管理公司的管家為其策劃一次活動，那么恐怕菜單的設(shè)計以及整個活動過程的設(shè)計都不能刪減；另外，文審應(yīng)考慮受審核方的規(guī)模、是否有多現(xiàn)場、現(xiàn)場規(guī)模及復(fù)雜程度、以及外**程的識別和控制，如：綠化外包、停車場外包等。 

（二）現(xiàn)場審核。  

首先，編制審核計劃應(yīng)體現(xiàn)過程方法，ISO9001：2015強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)地識別和管理組織所應(yīng)用的過程，包括產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程和其支持過程（即管理過程），特別強(qiáng)調(diào)這些過程之間的相互作用，因此，審核計劃可按部門來編寫，但應(yīng)注明相應(yīng)的活動或過程，應(yīng)注意把專業(yè)小類審核員安排在產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程和產(chǎn)品或過程的測量過程的審核上，以確保審核有效進(jìn)行。  其次，現(xiàn)場審核時，應(yīng)按“目標(biāo)——策劃——實(shí)現(xiàn)——測量和監(jiān)控——改進(jìn)”的過程方法進(jìn)行，并記錄檢查單。另外，特別要注意過程間相互作用的接口以及職能部門的接口。  

例如，審核保潔綠化部的保潔服務(wù)。其質(zhì)量目標(biāo)比如說是道路、樓梯等公共場所的日清掃率100％，保持干凈率80％ （干凈時間／24小時），那么，該部是如何策劃的，有沒有形成三級文件，如何按文件實(shí)現(xiàn)的，如何自行測量的，測量的結(jié)果是多少，又是怎樣改進(jìn)的？這些內(nèi)容都應(yīng)該在檢查單上有所體現(xiàn)。另外，該部策劃的結(jié)果可能包括在人員、設(shè)備等資源方面的要求，這些又如何與采購部的采購過程、人力資源部的招聘、培訓(xùn)等過程接口？內(nèi)部溝通情況怎樣？還有，除該部自行測量外，是否還有質(zhì)管部抽檢？等等，這些問題在審核時也應(yīng)考慮到。  

該部的綠化管理以及其他部門的相應(yīng)過程也可按此思路進(jìn)行審核。  

*三，保安服務(wù)和消防管理既是關(guān)鍵過程又是特殊過程，一般的物業(yè)管理公司都由一個部門來管，并且就叫保安部，保安人員兼負(fù)責(zé)消防。  

審核該部的保安服務(wù)時，一要查保安交接班記錄，門衛(wèi)、巡視都得有人簽字，保證24小時有人值守；二要查現(xiàn)場保安值勤情況；三要查現(xiàn)場安全標(biāo)志；四要查緊急情況預(yù)警及處理措施。另外，保安人員應(yīng)是經(jīng)過保安公司專門培訓(xùn)且考核合格的。  至于消防管理，保安人員應(yīng)定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，現(xiàn)場審核時，一方面可以查培訓(xùn)記錄，另一方面還要詢問在場的保安人員是否熟悉消防設(shè)施設(shè)備的位置及使用方法等；另外，要對照消防平面圖現(xiàn)場查看消防設(shè)施設(shè)備，標(biāo)志是否明顯，是否完好可用，對照緊急疏散示意圖現(xiàn)場查看緊急疏散通道是否暢通，照明設(shè)施是否有效，**標(biāo)志是否完好，當(dāng)然還要查一下定期巡視、檢修記錄。 當(dāng)該物業(yè)有停車場且停車場也歸保安部管理時，如收費(fèi)，則應(yīng)派有專人看管?，F(xiàn)場審核時，應(yīng)注意收費(fèi)是否符合規(guī)定，停車環(huán)境是否安全等。  

*四，審核工程部的維修服務(wù)過程時，首先應(yīng)看質(zhì)量目標(biāo)，比如：投訴處理率100％，受理報修后，15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，一次修好率99．5％，?。ㄓ茫魸M意率99％等，其次查一查住戶報修記錄、維修服務(wù)回訪記錄，審核員也可以且有必要親自走訪業(yè)主和住戶。  

另外，工程部一般還負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的管理和維修，同樣，首先問一問這方面的質(zhì)量目標(biāo)，如：公共設(shè)施設(shè)備完好率；其次，要查看設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄，年度養(yǎng)護(hù)維修計劃及維修記錄，并且要現(xiàn)場查看設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行。其中，尤其要注意電梯系統(tǒng)，應(yīng)查看（l）電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證；（2）維修保養(yǎng)合同；（3）每日巡視記錄；（4）運(yùn)行環(huán)境的保養(yǎng)記錄；（5）現(xiàn)場電梯運(yùn)行通風(fēng)、照明、安全設(shè)施設(shè)備齊全并完好有效，轎廂、井道清潔，電梯按規(guī)定的時間運(yùn)行。  

*五，如屬二次供水，現(xiàn)場審核時一定要索要（1）二次供水衛(wèi)生許可證；（2）操作人員健康合格證；（3）水質(zhì)化驗(yàn)單，并注意水箱周圍環(huán)境清潔衛(wèi)生，**次污染的隱患。  

最后，應(yīng)審核特種作業(yè)人員持證上崗情況。如：電梯工的電梯維修上崗證，電工的電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證和特種作業(yè)操作許可證，消防中控人員的消防中控室操作管理人員培訓(xùn)考試合格證，直燃機(jī)設(shè)備人員的安全技術(shù)培訓(xùn)合格證，鍋爐工的司爐工上崗證等。  隨著社會的前進(jìn)和物業(yè)管理這行業(yè)的發(fā)展，很多高科技得到應(yīng)用，比如：小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)，小區(qū)設(shè)備自控系統(tǒng)，小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)，車輛管理及收費(fèi)系統(tǒng)，給排水控制系統(tǒng)，門警系統(tǒng)，電視監(jiān)控及周邊紅外監(jiān)控系統(tǒng)，物業(yè)管理發(fā)展得越來越智能化，這就要求審核員不斷學(xué)習(xí)新知識，不斷接受新鮮事物，才能對物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行的有效性做一次客觀公正的審核和評價


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• 詞條

  詞條說明

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  **條 建立一個質(zhì)量體系的程式應(yīng)符合ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的要素。例如：企業(yè)的性質(zhì)、公司的規(guī)模、現(xiàn)行質(zhì)量控制的狀況、產(chǎn)品的市場訴求情況等等。?*二條 組織實(shí)施質(zhì)量控制的步驟以及實(shí)施ISO9000體系時應(yīng)被作為主要計劃來采納、實(shí)行的一些步驟：?1.較高管理部門作出的質(zhì)量評估應(yīng)作為企業(yè)必需的要素。2.要樹立起一種觀念，即建立一個符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量體系是使公司發(fā)展和獲

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