幫助中介公司免于承擔(dān)連帶責(zé)任的勝訴代理

時間：2020-04-09作者：上海申倫（天津）律師事務(wù)所瀏覽：3

案由：房屋買賣合同糾紛

二審?fù)品粚忓e誤判決——勝訴。戴律師在本案被告某房產(chǎn)中介公司一審敗訴后，接受其二審的委托，就買方陳某訴賣方何某及委托人某房產(chǎn)中介公司房屋買賣合同糾紛一案，通過代理上訴后，二審勝訴。

在二審階段，戴雪靜律師通過艱苦的舉證及多次開庭，終于向法庭展現(xiàn)出本案的大部分客觀真實情況。最后二審法院撤銷了一審判決中的*四項即某房產(chǎn)中介公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任項；并且二審法院判定原一審判決中案件受理費、訴前財產(chǎn)保全申請費、訴訟財產(chǎn)保全申請費判定由委托人某房產(chǎn)中介公司承擔(dān)的部分則由被告何某承擔(dān)。

戴律師將委托人的責(zé)任較小化，幫助委托人免于承擔(dān)42萬余元的連帶給付責(zé)任，委托人非常滿意。

一、基本案情

被告何某系涉案房屋的所有權(quán)人。2014年7月8日被告何某以涉案房屋設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行有限公司某支行，抵押期限自2014年6月25日至2044年6月25日，擔(dān)保債權(quán)金額28萬余元；又于2017年8月8日設(shè)立抵押，抵押權(quán)人邵某，抵押期限自2017年8月1日之2018年8月1日，擔(dān)保債權(quán)金額50萬元。2017年8月25日法院對案涉房屋進(jìn)行查封、2017年10月10日對案涉房屋進(jìn)行輪候查封。

2017年10月17日，被告何某與原告陳某就案涉房屋買賣事宜達(dá)成意向后，通過其朋友劉某聯(lián)系到被告某房產(chǎn)中介公司提供中介服務(wù)，三方簽訂《房屋買賣（置換）合同》，約定：被告何某將涉案房屋出售給原告陳某，成交價格90萬；原告于2017年10月17日支付定金2萬元；因房屋有部分房款未還清，經(jīng)協(xié)商，原告承諾負(fù)責(zé)還清該房屋貸款，并于房屋貸款注銷手續(xù)辦理完畢后到房管部門辦理過戶手續(xù)，原告支付的定金轉(zhuǎn)為房款，原告與過戶當(dāng)日將剩余房款交付被告何某；簽訂本合同時，原告向被告某中介公司支付居間服務(wù)費6000元；被告何某承諾于2018年3月20日將該房屋及鑰匙交付給原告；被告何某承諾該房屋除有部分尾款外，產(chǎn)權(quán)無爭議；被告何某承諾其無其它債務(wù)糾紛，如產(chǎn)生第三方債務(wù)糾紛，由其自行解決，如解決不了，由其承擔(dān)違約責(zé)任并退還全部房款；因原告與被告何某屬自行交易，被告某中介公司負(fù)責(zé)辦理該房屋的過戶手續(xù)，如有其它爭議，雙方自行解決；雙方約定違約金為20萬，被告何某承諾允許該房屋過戶到第三方名下。

合同簽定當(dāng)日，原告依約支付了居間服務(wù)費、定金。此后，原告又于2017年10月24日支付了購房款25萬、2017年11月30日支付了購房款15萬。在此期間，被告某中介公司多次催促被告何某辦理平貸解抵押手續(xù)，被告何某一直拖延。一審?fù)徶?，原告與被告某中介公司共同確認(rèn)：原、被告訂立合同時，被告某中介公司曾經(jīng)查驗過被告何某出示的案涉房屋權(quán)屬證書的手機(jī)存儲照片。

二、在一審中敗訴，二審勝訴的關(guān)鍵點

一審法院認(rèn)為，原、被告三方簽訂的《房屋買賣（置換）合同》合法有效，對三方具有法律約束力。從約定內(nèi)容看，該合同既包括原告與被告何某之間的房屋買賣合同關(guān)系，又包括買賣雙方與被告某中介公司的居間合同關(guān)系。

關(guān)于原告與被告某中介公司之間的居間合同，首先，雖然原告與被告何某系自行達(dá)成交易意向，但原告仍選擇中介機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，顯系對中介機(jī)構(gòu)專業(yè)知識和專業(yè)能力具有依賴，被告某中介公司收取居間服務(wù)費，就應(yīng)當(dāng)負(fù)有居間義務(wù)。其次，被告某中介公司作為居間方，就應(yīng)當(dāng)就包括標(biāo)的物瑕疵在內(nèi)的有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告，以促成房屋過戶目的的實現(xiàn)。再次，依據(jù)法律規(guī)定，居間人因過錯造成委托人損失的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，本案被告某中介公司在訂立合同時曾查驗案涉房屋權(quán)屬證書照片，就應(yīng)當(dāng)明知案涉房屋在訂立合同前存在兩個抵押權(quán)登記的相關(guān)記載，而其在合同中僅對其中一個抵押登記（中國建設(shè)銀行某支行）進(jìn)行了告知并作出相關(guān)約定，可以推定其為故意隱瞞，主觀過錯明顯，且其過錯與原告選擇訂立合同并支付購房款具有因果關(guān)系，故應(yīng)對原告的損失承擔(dān)違約賠償責(zé)任。因原告未舉證證實二被告之間存在惡意通謀，故被告某中介公司承擔(dān)責(zé)任后，可依法向被告何某追償。

二審階段，經(jīng)過戴律師的多次舉證及開庭，證明：被告何某與原告陳某是在自行協(xié)商達(dá)成房屋買賣意向后，雙方共同前往委托人即被告某中介公司處，三方共同簽訂《房屋買賣（置換）合同》，并且依照該份合同其他約定中的記載，某中介公司負(fù)合同義務(wù)僅為“負(fù)責(zé)辦理該房屋的過戶手續(xù)”。

首先，現(xiàn)該房屋無法過戶的原因系是因為何某未履行平貸注銷抵押權(quán)的合同義務(wù)，買賣合同目的不能實現(xiàn)。其次，陳某在自行與何某協(xié)商購房事項過程中，并未審核產(chǎn)權(quán)證原件，存在過失。再次，在《房屋買賣（置換）合同》未明確約定購房款支付時間的情況下，陳某先后兩次主動支付何某購房款共計40萬（不含定金），未能較好的控制履約風(fēng)險，陳某的上述行為存在較大疏漏。最后，因?qū)彶楫a(chǎn)權(quán)證原件了解房屋抵押情況的工作應(yīng)該在簽訂《房屋買賣（置換）合同》之前、陳某與何某自行協(xié)商階段即應(yīng)完成，而支付定金及購房款亦非應(yīng)某中介公司的要求而支付，且定金及購房款也并非支付給某中介公司。故陳某主張某中介公司承擔(dān)返還已付購房款42萬元的違約責(zé)任，依據(jù)不足。

最后二審法院認(rèn)為上訴人某中介公司的上訴請求成立，應(yīng)予支持，判決：撤銷一審法院的*四項即某房屋中介公司承擔(dān)連帶給付責(zé)任項；并且一審判決中案件受理費、訴前財產(chǎn)保全申請費、訴訟財產(chǎn)保全申請費判定原需被告某房屋中介公司承擔(dān)的部分也應(yīng)由被告何某承擔(dān)。

三、勝訴代理經(jīng)驗

首先，根據(jù)一審中法院認(rèn)為委托人即被告某中介公司故意隱瞞房屋被兩次抵押，從而侵害了原告陳某的利益，但事實是陳某和被告何某前期都已經(jīng)協(xié)商好的情況下才找到被告某中介公司，僅要求協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的。在簽訂合同的時候陳某也在場，既然何某已經(jīng)決定惡意隱瞞房屋被二次抵押的情況，自然給某中介公司出示審查的照片也不會是真實的。故委托人某中介公司主觀上沒有惡意，且委托人在《房屋買賣（置換）合同》中所負(fù)的義務(wù)只是“協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)”在該合同簽訂時已經(jīng)盡到了自己的合理注意義務(wù)。并且在合同履行過程中某中介公司一直在督促幫助陳某與何某辦理房產(chǎn)證過戶。

其次，陳某在《房屋買賣（置換）合同》并沒有明確約定應(yīng)該支付購房款時，就擅自支付給何某購房款。購房款也是直接匯給何某并未經(jīng)過某中介公司。陳某自行交易行為不是合同中約定的履行方式，加大了自身風(fēng)險，事后不應(yīng)把責(zé)任推卸給某中介公司。

最后，某中介公司在《房屋買賣（置換）合同》履行中，并沒有積極促成買賣雙方的簽約，本質(zhì)上并不是嚴(yán)格意義上的居間人，只是負(fù)責(zé)申請過戶手續(xù)的。因此，審查一個合同項下的各方的責(zé)任，約定**，無約定從法定，而本合同已經(jīng)明確約定為申請過戶手續(xù)。無法辦理過戶的原因不是某中介公司造成的，且合同中也明確約定“因原告與被告何某屬自行交易，被告某中介公司負(fù)責(zé)辦理該房屋的過戶手續(xù)，如有其它爭議，雙方自行解決”某中介公司不負(fù)責(zé)解決。因此根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一原則，某中介公司不需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此原告請求某中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任，既沒有法定也沒有約定，沒有明確的請求權(quán)基礎(chǔ)。

戴雪靜律師正是緊緊把握住這一點，才能夠反敗為勝。


上海申倫（天津）律師事務(wù)所專注于天津法律顧問,天津房產(chǎn)律師,天津繼承糾紛律師等

• 詞條

  詞條說明

• 天津紅橋企業(yè)法律顧問費用 經(jīng)驗豐富

  4.就客戶對外投資、擔(dān)保等經(jīng)營管理中的重律問題，進(jìn)行法律論證;5.就客戶準(zhǔn)備進(jìn)行訴訟、仲裁的案件進(jìn)行法律論證、策劃;6.提供與客戶密切相關(guān)的法律、法規(guī)、政策等法律信息;7.參加有關(guān)法律事務(wù)及商業(yè)事務(wù)的談判、審查或準(zhǔn)備談判所需的法律文件;8.清理客戶的債權(quán)債務(wù)，提出法律意見與對策;9.就客戶可能發(fā)生的法律風(fēng)險的事務(wù)，進(jìn)行法律風(fēng)險的預(yù)測與防范，提出法律意見與對策;10.根據(jù)客戶的需要，對客戶員工進(jìn)行相

• 漢沽合同律師 勝訴率高

  關(guān)于定金問題。所謂定金，是指當(dāng)事人在合同訂立前或支付房款前，由購房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的金錢，其目的在于證明合同成立和擔(dān)保合同債券的實現(xiàn)。債務(wù)人在履行債務(wù)之后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或被收回。根據(jù)《*共和國擔(dān)保法》、《*共和國合同法》等有關(guān)法律的規(guī)定，給付定金的一方，不履行合同或者約定的債務(wù)無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行合同或約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2、定金該收但要有預(yù)售證 拿購房定

• 寧河遺產(chǎn)繼承糾紛律師價格 一對一解答

  轉(zhuǎn)繼承的基本概述所謂轉(zhuǎn)繼承，就是指繼承人在繼承開始后實際接受遺產(chǎn)前死亡，該繼承人的合法繼承人代其實際接受其有權(quán)繼承的遺產(chǎn)。轉(zhuǎn)繼承人就是實際接受遺產(chǎn)的死亡繼承人的繼承人。執(zhí)業(yè)經(jīng)歷：戴律師于2002年通過首屆國家**考試并開始從事律師工作，在婚姻家庭、房產(chǎn)糾紛、損害賠償、公**律事務(wù)等領(lǐng)域經(jīng)驗豐富，思路清晰*特，積累了大量成功和典型的案例。委托人包括美國、加拿大、澳大利亞、新加坡、德國、日本、比利時等

• 塘沽法律顧問 收費合理

  收費標(biāo)準(zhǔn)：基本顧問費為10000元，上述內(nèi)容外的法律服務(wù)按本所律師服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的80%收取律師費;差旅費、交通費、通信費皆實報實銷。況比較復(fù)雜固定服務(wù)：顧問律師上門提供有針對性的專業(yè)法律咨詢服務(wù);上門作針對性的法律服務(wù)講座;可隨時預(yù)約到律師樓或電話咨詢法律問題;出具法律意見書.6、建立健全法律風(fēng)險管理體系例如：“合同欺詐和陷阱;商業(yè)業(yè)務(wù)或交易違法或非法;債務(wù)人逃債、廢債、欠債;商業(yè)秘密、**、著作