如何處理深圳市城中村（小產(chǎn)權(quán)）房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛

時(shí)間：2020-03-06作者：廣東谷泰律師事務(wù)所瀏覽：865

深圳作為我國(guó)較年輕的城市，在其快速城市化的過(guò)程中產(chǎn)生了大量的城中村。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳市共有城中村（行政村）241個(gè)，原特區(qū)內(nèi)尚有城中村91個(gè)，城中村農(nóng)民房或私人自建房**過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積高達(dá)1.2億平方米，占深圳市全市住房總量的49%。而在深圳市高速城市化的過(guò)程中還出現(xiàn)了基數(shù)龐大、增速驚人的違法建筑，根據(jù)市人居環(huán)境委、**協(xié)社法民宗委提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，深圳全市違法建筑37.3萬(wàn)棟、4.28億平方米。深圳全市建筑8億余平方米，一半以上的建筑是違法建筑。居住在違法建筑內(nèi)的人口約737.87萬(wàn)，占全市總?cè)丝诘?6%，數(shù)量巨大。

伴隨著1992年與2004年的兩次土地國(guó)有化，深圳市已將全市范圍內(nèi)原有的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，將原有的集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)了從國(guó)家所有和集體所有的二元結(jié)構(gòu)到國(guó)家所有的一元結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。但事實(shí)上深圳市**并沒(méi)有完全完成土地國(guó)有化征收的法律程序，土地仍然被控制在原集體經(jīng)濟(jì)組織和村民手中，這便在法律上產(chǎn)生了一個(gè)悖論——既然深圳市土地已全部轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，那么依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，深圳市范圍內(nèi)的所有土地與地上建筑物在法律上均屬于可以轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的，然而事實(shí)上深圳市目前仍然以規(guī)范集體土地的法律規(guī)定規(guī)范城中村土地及房屋，限制其入市轉(zhuǎn)讓。

雖然深圳市城中村房屋交易仍不為深圳**策法規(guī)所允許和保護(hù)，但由于深圳市商品房?jī)r(jià)格較高，許多外來(lái)人口為緩解居住壓力仍然選擇購(gòu)買(mǎi)城中村房屋，隱形的土地二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)成型且規(guī)模較大。此時(shí)即產(chǎn)生了由上述法律悖論引申出的另一法律問(wèn)題，即如已被出賣(mài)給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的城中村房屋需要拆遷補(bǔ)償?shù)?，出賣(mài)人與受讓人之間的經(jīng)濟(jì)利益如何平衡。

由于目前針對(duì)上述法律問(wèn)題的法律法規(guī)較少，**實(shí)踐*多由省**人民法院以會(huì)議紀(jì)要的形式指導(dǎo)下級(jí)人民法院的審判工作，這在一定程度上彌補(bǔ)了法律的空白，有助于解決**裁判的實(shí)踐問(wèn)題，但由于缺乏全國(guó)統(tǒng)一的裁判規(guī)則與權(quán)利救濟(jì)途徑，導(dǎo)致**實(shí)踐中爭(zhēng)議不斷。深圳市法院對(duì)此問(wèn)題長(zhǎng)期采取不予處置的策略，拒絕受理城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，使得大量糾紛難以進(jìn)入**程序。

我所曾處理多起深圳市舊改過(guò)程中的城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛且均**了良好的實(shí)際效果，積累了豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。是故借此撰寫(xiě)本文，擬通過(guò)對(duì)深圳市城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛現(xiàn)狀的分析，以及對(duì)其他城市關(guān)于此類問(wèn)題裁判規(guī)則的比較，結(jié)合我所近期代理的一起此類糾紛，對(duì)舊改過(guò)程中的深圳市城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的處理提出一些建議，以期能促進(jìn)定紛止?fàn)?，妥善處理?shí)務(wù)糾紛。

一、深圳市城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的現(xiàn)狀

（一）深圳市集體土地的國(guó)有化

**為深圳市的崛起提供了政策支持，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，都需要不斷增加土地供應(yīng)以擴(kuò)寬城市空間。在此背景下，深圳市通過(guò)1992年的《關(guān)于深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》和2003年的原國(guó)土局四個(gè)土地行政文件開(kāi)展了兩次大規(guī)模的土地國(guó)有化行動(dòng)，將全市范圍內(nèi)的所有土地均轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地以滿足城市建設(shè)與發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，從政策法規(guī)層面實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)土地二元化結(jié)構(gòu)到國(guó)家所有的一元結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。此種集體土地國(guó)有化的形式也被稱為“概括國(guó)有化”。

然而，深圳市這種概括國(guó)有化的形式并未徹底完成集體土地的國(guó)有化且遺留了許多歷史問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地須履行土地征收程序并給予征收補(bǔ)償，但概括國(guó)有化的形式并未實(shí)際履行土地征收的法律程序。此外，雖然深圳市名義上實(shí)現(xiàn)了集體土地的概括國(guó)有化，但原集體土地仍然控制在原集體經(jīng)濟(jì)組織和村民手中，只是換成了村股份合作公司的形式。實(shí)際上，深圳市目前主要是通過(guò)城市較新的方式對(duì)城中村進(jìn)行改造，并在改造過(guò)程中完成概括國(guó)有化未完成的土地征收程序，繼而完全實(shí)現(xiàn)集體土地的國(guó)有化。

（二）深圳市城中村房屋的四種類型

結(jié)合深圳市實(shí)際情況，城中村房屋糾紛總是與違法建筑相伴而生的。

2009年6月2日公布的《深圳市人大**關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》對(duì)于城中村歷史遺留違法建筑的清理作出了系統(tǒng)化的制度規(guī)定，深圳市城中村房屋被劃為以下四種類型：**，原具備合法報(bào)建手續(xù)或具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房產(chǎn)；*二，原為違法建筑經(jīng)申報(bào)審查補(bǔ)繳地價(jià)后轉(zhuǎn)化為合法建筑并予以確權(quán)的房產(chǎn)，包括確權(quán)為非市場(chǎng)商品房和市場(chǎng)商品房的房產(chǎn)；*三，雖未確認(rèn)為合法建筑但**臨時(shí)使用許可的房產(chǎn)；*四，違法建筑。

此外，2013年12月30日出臺(tái)的《<深圳市市人民代表大會(huì)常務(wù)**關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定>試點(diǎn)實(shí)施辦法》（深圳市市人民**令*261號(hào)）*二條*二款規(guī)定“對(duì)非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對(duì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為目的未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅類違法建筑（包括建成后已實(shí)際分割轉(zhuǎn)讓的情形），不予處理確認(rèn)”，由此可見(jiàn)，對(duì)于外來(lái)人員購(gòu)買(mǎi)城中村違法建筑房產(chǎn)、購(gòu)買(mǎi)土地自建房產(chǎn)或者與原村民合作建設(shè)的房產(chǎn)，均不予確權(quán)。

（三）深圳市法院系統(tǒng)對(duì)城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的態(tài)度

深圳市法院系統(tǒng)對(duì)于城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛尚未形成統(tǒng)一的意見(jiàn)與認(rèn)識(shí)，目前的主流認(rèn)識(shí)是為避免影響審判與**處理歷史遺留問(wèn)題行政行為的沖突，原村民與非村民之間的城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛或者合作建房糾紛應(yīng)先由**有關(guān)部門(mén)對(duì)歷史遺留違法建筑處理，故事實(shí)上深圳市法院系統(tǒng)目前對(duì)此類案件采取的是不予受理的做法，即使受理后也予以駁回起訴。據(jù)筆者了解，目前深圳市法院僅受理城中村房屋租賃糾紛，并大多以涉案房屋未**建設(shè)工程規(guī)劃許可證為由認(rèn)定租賃合同無(wú)效。

然而，深圳市法院長(zhǎng)期不予受理此類案件的做法實(shí)際上忽視了其息訴止?fàn)幍穆氊?zé)。法院作為社會(huì)正義的最后一道防線，理應(yīng)通過(guò)**裁判的方式引導(dǎo)公眾采取適法行為解決糾紛，并在其**職權(quán)范圍內(nèi)充分發(fā)揮**功能定紛止?fàn)?，但深圳市法院不予受理的做法明顯缺乏法律依據(jù)，且違背了“法院不得拒絕裁判”的基本原則。實(shí)際上，深圳市法院這種保守的**態(tài)度也體現(xiàn)了法院內(nèi)部對(duì)此類問(wèn)題的畏難情緒，因現(xiàn)行法律規(guī)定的土地二元結(jié)構(gòu)管理體制依然限制著此類糾紛的合同效力，面對(duì)城中村房屋糾紛利益博弈激烈的現(xiàn)狀，法院難以直接對(duì)合同效力作出認(rèn)定，進(jìn)而對(duì)此類問(wèn)題采取了回避的態(tài)度。

 

二、此類案件的裁判規(guī)則與實(shí)例比較

一般而言，城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中，出賣(mài)人為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買(mǎi)受人則非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的交易均發(fā)生在幾年前甚至十幾年前，且合同均已履行了主要義務(wù)，即出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人支付了相應(yīng)價(jià)款并已實(shí)際居住，有的房屋已經(jīng)買(mǎi)受人裝修、翻建或改建，但大多未辦理房屋變更登記或土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。后因土地增值或者土地征收、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)**原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅(qū)使起訴買(mǎi)受人，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并收回房屋。

據(jù)此，該類案件的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二，一是涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，二是買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)利益糾紛如何處理。如前所述，對(duì)于此類案件的處理大多由省**人民法院以會(huì)議紀(jì)要的形式指導(dǎo)下級(jí)人民法院的審判工作，故以下將分別對(duì)較高人民法院以及北上廣深四個(gè)主要城市的相關(guān)規(guī)定與實(shí)務(wù)判例進(jìn)行分析研究。

（一）較高院裁判規(guī)則與實(shí)例

依據(jù)2015年較高人民法院《*八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》*19條之規(guī)定“在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，買(mǎi)受人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)等因素予以確定”可知，一般情形下村民與非村民簽署的農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但買(mǎi)受人可請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本。

此外，根據(jù)較高院（2012）民申字*1255號(hào)民事裁定書(shū)的認(rèn)定，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)受人以分得部分房屋作為出資合作建房的對(duì)價(jià)，有權(quán)按照出資建房部分**相應(yīng)的征收補(bǔ)充款。

（二）北京市裁判規(guī)則與實(shí)例

2004年12月15日北京市**人民法院發(fā)布了《北京市**人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》（京高法發(fā)[2004]391號(hào)），其中明確規(guī)定“農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效”。此外，還規(guī)定了此類案件的處理原則，即“要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)；要注重判決的法律效果和社會(huì)效果；要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益”，在綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益方面則要堅(jiān)持以下處理原則：首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附**進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避**純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消較影響。

在北京市*三中級(jí)人民法院（2018）京03民終1430號(hào)案件中，法院即認(rèn)為《賣(mài)房協(xié)議》的雙方當(dāng)事人均為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。被上訴人購(gòu)買(mǎi)上訴人的房屋及其院落，并不違反國(guó)家效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定。雙方當(dāng)事人以平等主體地位訂立的《賣(mài)房協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，受法律保護(hù)?，F(xiàn)雙方錢(qián)款已結(jié)清，涉案房屋及院落已交付，合同已經(jīng)履行完畢?！顿u(mài)房協(xié)議》亦不符合合同無(wú)效的其他情形，合法有效。

在北京市**中級(jí)人民法院（2018）京01民終1374號(hào)案件中，法院認(rèn)為，涉案農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖系雙方真實(shí)意思表示，但雙方買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋時(shí)以及現(xiàn)在，買(mǎi)受人均非涉案房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，已被法院另案生效判決確認(rèn)無(wú)效。合同無(wú)效，出賣(mài)人對(duì)此承擔(dān)主要責(zé)任，買(mǎi)受人對(duì)此承擔(dān)次要責(zé)任。合同無(wú)效后買(mǎi)受人無(wú)法獲得宅基地使用的**以及將來(lái)的增值利益，買(mǎi)受人就此受有損失。依據(jù)雙方之間的過(guò)錯(cuò)程度，認(rèn)定買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)分得針對(duì)宅基地支付的補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)的70%，出賣(mài)人分得30%。

（三）上海市裁判規(guī)則與實(shí)例

2004年上海市**人民法院發(fā)布了《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)》（滬高法民一[2004]4號(hào)），認(rèn)為“對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為有效”，“對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后，充分考慮購(gòu)房人重新購(gòu)房的合理支出，由購(gòu)房人與出賣(mài)人按比例**補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”

在上海市**人民法院（2016）滬民申2709號(hào)案件中，法院認(rèn)為農(nóng)村宅基地為農(nóng)村集體組織所有，其使用權(quán)限于集體組織成員所享有。雖然各方就系爭(zhēng)房屋簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但因買(mǎi)受人并非系爭(zhēng)宅基地所在的農(nóng)村集體組織成員，故相應(yīng)宅基地的使用權(quán)仍歸出賣(mài)人所享有，出賣(mài)人有權(quán)就相應(yīng)的拆遷利益請(qǐng)求分割。原審綜合考慮房屋價(jià)格、當(dāng)事人對(duì)房屋的貢獻(xiàn)等因素，判決出賣(mài)人享受部分拆遷利益并無(wú)不當(dāng)。

（四）廣東省裁判規(guī)則與實(shí)例

筆者在實(shí)務(wù)中注意到，雖然廣州市與深圳市均屬?gòu)V東省**人民法院管轄，但二者對(duì)此類案件的處理思路與裁判規(guī)則卻大相徑庭，是故以下筆者將首先介紹廣東省**人民法院針對(duì)此類案件的相關(guān)規(guī)定，再分別分析廣州市與深圳市不同的裁判規(guī)則。

1、廣東省**人民法院的相關(guān)規(guī)定

2001年10月30日，廣東省**人民法院發(fā)布了《廣東省**人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵高法發(fā)[2001]42號(hào)），其中*12條規(guī)定“當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法**的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法**的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。”

2012年6月26日，廣東省**人民法院印發(fā)了《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(粵高法〔2012〕240號(hào)），其中*68條規(guī)定“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬引發(fā)的糾紛，根據(jù)《土地管理法》*十六條的規(guī)定，應(yīng)由人民**處理。當(dāng)事人就此提起民事訴訟的，不予受理。”

2017年9月12日，廣東省**人民法院印發(fā)了《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》，其中*十七條規(guī)定“農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,根據(jù)《*八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》*19條的規(guī)定處理。向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣(mài)宅基地上房屋，合同被認(rèn)定無(wú)效，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益?！?/p>

綜上可知，廣東省**人民法院認(rèn)為村民與非村民之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效，但法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。值得注意的是，廣東省**人民法院曾于2012年規(guī)定“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬引發(fā)的糾紛而提起訴訟的，人民法院不予受理”，此規(guī)定直接導(dǎo)致了廣州市與深圳市兩地法院在針對(duì)此類案件的處理時(shí)大相徑庭。

2、廣州市裁判規(guī)則與實(shí)例

在廣州市中級(jí)人民法院（2016）粵01民終8533號(hào)案件中，法院認(rèn)為，買(mǎi)受人并非涉案房屋所在地的村民，其與出賣(mài)人于2003年9月29日簽訂的《售樓協(xié)議書(shū)》涉及農(nóng)村宅基地房屋的買(mǎi)賣(mài)，違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。協(xié)議無(wú)效后，因該協(xié)議書(shū)**的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，故買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將涉案房屋交還給出賣(mài)人，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還已支付的購(gòu)房款。本案中，因合同產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失應(yīng)為作為涉案房屋買(mǎi)受人支付對(duì)價(jià)買(mǎi)受房屋后**對(duì)涉案房屋相關(guān)權(quán)益的信賴?yán)?，雙方簽訂協(xié)議書(shū)至今已有十幾年時(shí)間，涉案房屋**已大幅上升，上述協(xié)議書(shū)被確認(rèn)無(wú)效后，買(mǎi)受人應(yīng)將涉案房屋返還出賣(mài)人，買(mǎi)受人因此不再享有涉案房屋的利益，故買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人賠償因涉案房屋升值產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失。宅基地使用權(quán)的主體具有特定的身份屬性，相應(yīng)的宅基地使用權(quán)**亦具有身份性的特殊性質(zhì)，故其**變化不應(yīng)計(jì)入信賴?yán)娴膿p失范圍。信賴?yán)娴膿p失范圍為建筑物重置**。

3、深圳市裁判規(guī)則與實(shí)例

在深圳市中級(jí)人民法院（2018）粵03民終3834-3837號(hào)案件中，法院認(rèn)為本四案為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。由于涉案房產(chǎn)已經(jīng)申報(bào)深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，相關(guān)行政部門(mén)尚未作出處理決定，在此之前，上訴人的訴訟請(qǐng)求，暫時(shí)不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，因此，原審法院裁定駁回原審原告的起訴，處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以維持。

無(wú)*有偶，在深圳市中級(jí)人民法院（2017）粵03民終3177、3178號(hào)案件中，法院均認(rèn)為涉案房屋未**房產(chǎn)登記手續(xù)，未**合法報(bào)建手續(xù)。根據(jù)2009年5月21日深圳市*四屆人民代表大會(huì)常務(wù)**通過(guò)的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》*五條規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，市**應(yīng)當(dāng)區(qū)別其違法程度，根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒(méi)收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。涉案房產(chǎn)系未**建設(shè)工程規(guī)劃許可證所建設(shè)的房屋，被上訴人已就涉案房產(chǎn)向行政主管部門(mén)提交了農(nóng)村城市化歷史遺留建筑普查申報(bào)材料，因行政處理的不同結(jié)果將影響對(duì)合同效力的認(rèn)定，在行政主管部門(mén)的處理決定作出之前，上訴人請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效以及合同無(wú)效后返還房款，不屬于人民法院主管范圍，上訴人的起訴應(yīng)予駁回。

（五）上述不同裁判規(guī)則與實(shí)例的比較

從認(rèn)定合同效力上看，較高院、北廣兩地法院均認(rèn)為村民與非村民之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無(wú)效，上海法院則主張“對(duì)合同效力暫不表態(tài)”；而對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，較高院與北上廣三地法院則均認(rèn)為符合相應(yīng)條件的即為有效。

從實(shí)際案例的裁判上看，北京、上海、廣州三地法院雖認(rèn)為村民與非村民之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，但在實(shí)際案例中均裁判買(mǎi)受人可享受部分拆遷補(bǔ)償利益，其中上海較是明確規(guī)定為“7:3左右”，北京雖未有此明確規(guī)定，但在上述（2018）京01民終1374號(hào)案件中亦以此比例予以裁判。與之相反的是深圳市目前對(duì)涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的案件均不予受理或者受理后予以駁回，這一實(shí)務(wù)處理規(guī)則與其他三地法院均不一致。

 

三、我所近期代理的一起案例及處理結(jié)果

1980年，一深圳村民與一中國(guó)香港居民擬合作建房，并達(dá)成以下約定：由深圳村民提供宅基地，中國(guó)香港居民提供合作建房資金；建成后的四層房屋由二者各占兩層。后雙方遂按照上述約定合作建房，并依法辦理了產(chǎn)權(quán)人為深圳村民的“綠本”產(chǎn)權(quán)證，中國(guó)香港居民亦實(shí)際控制著所建房屋的其中兩層，二十余年相安無(wú)事。后因涉案房屋面臨拆遷，深圳村民提出合作建房協(xié)議無(wú)效并要求收回房屋，且只愿向中國(guó)香港居民退還其當(dāng)年所支付的合作建房資金及利息，雙方遂就此發(fā)生爭(zhēng)議。后雙方均曾聘請(qǐng)律師向深圳法院提起訴訟，法院均未受理，該爭(zhēng)議耗時(shí)兩年多仍未得到實(shí)際解決。中國(guó)香港居民后來(lái)我所尋求幫助。

本案由我所律師代為處理，我所律師憑借多年來(lái)處理此類案件的豐富經(jīng)驗(yàn)與高**的談判溝通技巧，以誠(chéng)實(shí)信用原則作為切入點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)尊重歷史，在較短時(shí)間內(nèi)即促使雙方達(dá)成了如下和解協(xié)議：拆遷補(bǔ)償利益由深圳市居民占40%，中國(guó)香港居民占60%。同時(shí)與項(xiàng)目公司簽署了三方協(xié)議予以確認(rèn)。該爭(zhēng)議快速且圓滿的解決，受到了中國(guó)香港客戶、村股份合作公司及項(xiàng)目公司的**與贊譽(yù)。

四、谷律師對(duì)此類案件的思考

通過(guò)我所親自代理的眾多案例以及上述分析，以下筆者將在現(xiàn)行法律法規(guī)和**裁判規(guī)則的范圍內(nèi)就深圳市城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛（僅分析原村民與非村民之間的城中村房屋買(mǎi)賣(mài)）以及因拆遷補(bǔ)償而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)利益糾紛提出以下分析，以供讀者參考。

（一）深圳市城中村房屋買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)一概被認(rèn)定為無(wú)效

我國(guó)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《合同法》及相關(guān)法規(guī)政策對(duì)集體土地上房屋的轉(zhuǎn)讓與建筑物規(guī)劃合法性進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，且該兩種限制性法律規(guī)范在民法上均屬于效力性強(qiáng)制法律規(guī)范，一經(jīng)違反則合同歸于無(wú)效，故依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，凡是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)集體土地及地上建筑物的或者購(gòu)買(mǎi)非法建筑的，合同一概無(wú)效。然而，如上文所述，深圳市已實(shí)現(xiàn)了集體土地的概括國(guó)有化，城中村房屋已經(jīng)具備了法律上的交易可能性，該房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系違反法律效力強(qiáng)制性規(guī)定的情形已經(jīng)消失。此外，根據(jù)我國(guó)合同法確立的鼓勵(lì)交易的基本原則，應(yīng)當(dāng)慎用合同無(wú)效條款。據(jù)此，結(jié)合深圳市集體土地已轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地的事實(shí)，不應(yīng)當(dāng)適用現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)集體土地的種種限制，深圳市城中村房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因違反有關(guān)集體土地的規(guī)定而歸于無(wú)效。

于建筑物規(guī)劃合法性而言，應(yīng)當(dāng)結(jié)合上述深圳市城中村房屋的四種類型對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力予以分別認(rèn)定。具體而言，**，對(duì)于原具備合法報(bào)建手續(xù)或具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的合法房產(chǎn)，因其不存在違法阻卻事由，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；*二，對(duì)于已經(jīng)申報(bào)確權(quán)的房產(chǎn)，無(wú)論是否為市場(chǎng)商品房，其買(mǎi)賣(mài)合同均為有效，因其并不存在違反建筑物規(guī)劃合法性的效力性強(qiáng)制規(guī)范；*三，對(duì)于雖未確認(rèn)為合法建筑但**臨時(shí)使用許可的房產(chǎn)，因**部門(mén)須對(duì)其合法性進(jìn)行較終確認(rèn)，故其買(mǎi)賣(mài)合同的效力尚不確定。如經(jīng)**確權(quán)為合法房產(chǎn)，則買(mǎi)賣(mài)合同有效，反之則無(wú)效，此時(shí)法院不宜直接對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的效力作出認(rèn)定；*四，對(duì)于違法建筑，因其已確定不能通過(guò)申報(bào)程序轉(zhuǎn)換為合法房產(chǎn)，則其買(mǎi)賣(mài)合同即因違反建筑物規(guī)劃合法性的強(qiáng)制性效力規(guī)定而歸于無(wú)效。

此處需要強(qiáng)調(diào)的是，雖然我國(guó)實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義，但根據(jù)區(qū)分原則，未經(jīng)登記的只是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果，與合同效力并不存在必然的因果關(guān)系。

（二）深圳市城中村房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)利益平衡問(wèn)題

一般而言，城中村房屋的租金或使用權(quán)益不足以使得原集體經(jīng)濟(jì)組織或者原集體經(jīng)濟(jì)組織成員違反誠(chéng)實(shí)信用原則而主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但土地征收或拆遷補(bǔ)償?shù)木揞~利益則遠(yuǎn)遠(yuǎn)**出了脆弱的商業(yè)信譽(yù)所能包含的范圍。隨著深圳市城市較新工作的不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的城中村已被納入城市較新的版圖。從城市較新的角度而言，拆遷補(bǔ)償利益是補(bǔ)償給房屋權(quán)利人的利益，房屋權(quán)利人一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所載之人為主，但鑒于深圳市城中村房屋的權(quán)屬登記現(xiàn)狀以及房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)，實(shí)際上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所載權(quán)利人已將房屋出讓的情形，此時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方較易對(duì)拆遷補(bǔ)償利益的歸屬產(chǎn)生糾紛。

筆者認(rèn)為，有關(guān)拆遷補(bǔ)償利益的歸屬問(wèn)題應(yīng)結(jié)合雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力予以厘清。具體而言，城中村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效但未能完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記程序或變更登記程序的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人為房屋的實(shí)際權(quán)利人，有權(quán)獲得房屋的拆遷補(bǔ)償利益。房屋雖因行政原因未能完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記程序或變更登記程序，但該登記程序并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，基于誠(chéng)實(shí)信用原則與保護(hù)交易安全的考慮，應(yīng)由買(mǎi)受人**房屋拆遷補(bǔ)償利益；城中村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則綜合平衡買(mǎi)賣(mài)雙方之間的拆遷補(bǔ)償利益。首先，應(yīng)考慮買(mǎi)賣(mài)雙方之間的過(guò)錯(cuò)程度，一般而言買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同無(wú)效均具有過(guò)錯(cuò)，但出賣(mài)人應(yīng)對(duì)此承擔(dān)主要責(zé)任；其次，應(yīng)當(dāng)考慮涉案房屋是否已實(shí)際交付，買(mǎi)受人是否已實(shí)際居住使用，是否對(duì)涉案房屋進(jìn)行過(guò)裝修裝飾、改建、擴(kuò)建；再次，應(yīng)當(dāng)考慮買(mǎi)受人重新購(gòu)置房產(chǎn)的合理支出；最后，雖然涉案房屋系由出賣(mài)人自愿出讓，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋出讓的后果，但考慮到涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人仍為出賣(mài)人，且城中村房屋具有一定的身份屬性，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得部分拆遷補(bǔ)償利益。有關(guān)此項(xiàng)問(wèn)題，深圳市法院可參考上海市法院的相關(guān)規(guī)定，秉承定紛止?fàn)帯⒄\(chéng)實(shí)信用的原則綜合平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）深圳市法院應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮**功能解決城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛

如前所述，對(duì)于城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，深圳市法院系統(tǒng)目前持保守態(tài)度，普遍做法是認(rèn)為應(yīng)先由行政機(jī)關(guān)予以處理，法院不能代替行政機(jī)關(guān)對(duì)涉案房屋的性質(zhì)作出認(rèn)定，故統(tǒng)一不予立案或立案后裁定駁回起訴。然而，這種裁判規(guī)則并不能解決實(shí)體糾紛，甚至較*激發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方的矛盾。深圳市在快速城市化的過(guò)程中，出現(xiàn)了大量的城中村房屋，占全市住房面積的49%，但由于長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)城中村管理的不規(guī)范，造成了非法建筑數(shù)量居高不下以至于較終演變?yōu)闅v史遺留問(wèn)題的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳市于2001年就啟動(dòng)對(duì)歷史遺留違法建筑處理，但十余年來(lái)辦理房地產(chǎn)登記約4.74萬(wàn)棟，確權(quán)發(fā)證率僅為23.6%。

有鑒于此，谷泰律師認(rèn)為深圳市法院對(duì)城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一律不予受理的做法既與深圳市實(shí)際相脫離，也違背了“法院不得拒絕裁判”的基本原則。深圳市城中村房屋數(shù)量眾多，因此而產(chǎn)生的買(mǎi)賣(mài)糾紛也不勝枚舉，為了妥善解決這些糾紛，深圳市法院較應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒上海法院的裁判規(guī)則，而非“一刀切”地不予受理或駁回起訴。筆者建議，深圳市法院應(yīng)當(dāng)在其內(nèi)部統(tǒng)一對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)識(shí)以及裁判規(guī)則，****裁判有序地介入處理該問(wèn)題，在**職權(quán)范圍內(nèi)充分發(fā)揮**功能予以解決此類糾紛，堅(jiān)守社會(huì)正義的最后一道防線。從促進(jìn)城市較新的角度而言，法院通過(guò)**功能不僅能解決個(gè)案的爭(zhēng)議糾紛，還能充分發(fā)揮法律的指引作用，引導(dǎo)人們采取適法行為解決糾紛，有利于促進(jìn)城市較新過(guò)程中“拆遷難”問(wèn)題的解決。

 

（四）深圳市應(yīng)當(dāng)放開(kāi)對(duì)城中村房屋的流轉(zhuǎn)限制

如上文所述，經(jīng)過(guò)兩次大規(guī)模的土地國(guó)有化，深圳市已實(shí)現(xiàn)了集體土地的概括國(guó)有化，土地與地上建筑物已具備了法律上交易的可能性。在此情形下，深圳市卻仍以規(guī)范集體土地的法律規(guī)定來(lái)規(guī)范概括國(guó)有化之后的土地及地上建筑物，未能適時(shí)地調(diào)整政策法規(guī)，導(dǎo)致深圳市的土地政策法規(guī)與土地實(shí)際情況不相匹配，進(jìn)而產(chǎn)生了許多歷史遺留問(wèn)題。

筆者認(rèn)為，因土地**的大幅上漲和人們居住以及投資的需求，許多城中村房屋被轉(zhuǎn)讓給外來(lái)人口，土地隱形的二級(jí)市場(chǎng)在客觀上已經(jīng)形成且規(guī)模較大。作為規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、防范經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)服務(wù)的法律法規(guī)，也應(yīng)當(dāng)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，適時(shí)予以調(diào)整。

（五）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)建立法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)范與**裁判規(guī)則，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)深圳市城中村房屋的非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員而言，主要存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)：**，房屋買(mǎi)賣(mài)合同可能因違反集體土地上房屋的限制轉(zhuǎn)讓與建筑物規(guī)劃合法性的效力性強(qiáng)制法律規(guī)范而被認(rèn)定為無(wú)效合同；*二，我國(guó)《物權(quán)法》奉行的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義，未經(jīng)登記的不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，城中村房屋基本無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，因而存在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不能變動(dòng)的法律風(fēng)險(xiǎn)；*三，目前深圳市法院系統(tǒng)對(duì)城中村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛采取的是不予處理的保守態(tài)度，如因城中村房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生糾紛的，無(wú)法通過(guò)**途徑予以解決。

根據(jù)我所處理此類糾紛的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，筆者特提示購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)充分意識(shí)到可能因此而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。如發(fā)生糾紛的，應(yīng)盡早聘請(qǐng)專業(yè)律師介入，一方面律師可憑借專業(yè)的法律技能與豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)案件進(jìn)行*的分析，為當(dāng)事人提供較優(yōu)的處理方案，較大限度上維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；另一方面，專業(yè)律師善于溝通協(xié)調(diào)，能在目前深圳市法院不予受理的客觀情形下通過(guò)協(xié)商談判等多種方式協(xié)助當(dāng)事人解決糾紛。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，深圳市集體土地概括國(guó)有化后未完全履行土地征收的法律程序，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中城中村房屋仍被集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員所掌控，且目前的政策法規(guī)仍以集體土地的法律規(guī)定規(guī)范此類土地及房屋，引發(fā)了法律適用上的沖突。此外，深圳市法院系統(tǒng)對(duì)此類糾紛又采取不予處理的保守態(tài)度，導(dǎo)致此類糾紛不能通過(guò)**途徑予以解決。


廣東谷泰律師事務(wù)所專注于深圳石巖律師,深圳龍華律師事務(wù)所,龍華觀瀾律師事務(wù)所,龍華大浪律師事務(wù)所,龍華民治律師事務(wù)所,龍華法院附近律師所,龍華檢察院附近律師所等, 歡迎致電 18926542950

• 詞條

  詞條說(shuō)明

• “若婚內(nèi)出軌，則凈身出戶”是無(wú)效約定！

  無(wú)論是忠誠(chéng)協(xié)議還是以出軌為前提的“凈身出戶”承諾書(shū)，均不具有法律效力，不能作為支付違約金、賠償金、分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的依據(jù)。案情黃某（男）與李某（女）于2009年7月5日登記結(jié)婚。2013年，雙方共同購(gòu)買(mǎi)商品房一套；2015年，雙方又購(gòu)買(mǎi)**20萬(wàn)元的小轎車一輛。2017年以來(lái)，黃某常常很晚回家，李某懷疑黃某有外遇，引發(fā)雙方矛盾。2017年6月27日，雙方再次激烈爭(zhēng)吵后，黃某向李某出具一份書(shū)面承諾：

• 龍華龍華房產(chǎn)糾紛律師

  龍華龍華房產(chǎn)糾紛律師：房產(chǎn)知識(shí)科普在龍華龍華地區(qū)，房產(chǎn)糾紛問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。本文將介紹一些常見(jiàn)的房產(chǎn)糾紛類型以及相應(yīng)的法律知識(shí)，并推薦當(dāng)?shù)氐膬?yōu)秀律師，以幫助大家較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。一、房產(chǎn)糾紛類型1. 房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛：包括房屋價(jià)格、交易方式、過(guò)戶手續(xù)等方面的爭(zhēng)議。2. 物業(yè)糾紛：包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、維修費(fèi)等費(fèi)用的收取和繳納問(wèn)題。3. 拆遷糾紛：包括拆遷補(bǔ)償、安置、期限等方面的爭(zhēng)議。4. 租賃糾紛：

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