知道什么是一房兩賣，買房牢記這6個點就能避免一房二賣？不吃虧

時間：2018-07-10

作者：廣州闊客置業(yè)有限公司

一房二賣的處理原則是怎樣的？

要了解一房二賣的處理原則，首先要知道什么是一房二賣，開發(fā)商為什么要選擇一房二賣？

（一）什么是一房二賣：

一房二賣，指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

開發(fā)商在簽訂購房合同后一方面考慮到購房者可能會違約的情況怕房子賣不出去，另一方面以較高的價格賣給另一購房者，這些都是開發(fā)商選擇一房二賣的原因。

（二）一房二賣的一般處理：

房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋出賣人全（1）面、正確地履行合同，是合同的效力較重要的表現(xiàn)，也是出賣人較主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時履行兩個合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。對一房二賣糾紛，實務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后一個購房者履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

一房二賣中，這種情形較為普遍。在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的購房者已實際**房屋所有權(quán)。此時，前后兩個購房者享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的。后一個購房者因為已經(jīng)**了產(chǎn)權(quán)，對房屋享有的是物權(quán)請求權(quán)。**個購房者產(chǎn)生的是債（1）權(quán)請求權(quán)，該債（1）權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，但是對房屋來說**個購房者沒有**產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。

根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸他人所有，開發(fā)商對**個購房者實際履行已不能，在該種情形下，**個購房者不能強(qiáng)制履行購房合同。此時，合同上的債（1）務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫?）務(wù)。出賣人依《合同法》*1百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，對債（1）權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

關(guān)于損害賠償?shù)臄?shù)額多少，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應(yīng)以填補(bǔ)債（1）權(quán)人所受損害及所失利益為限。實務(wù)中，開發(fā)商往往在房地產(chǎn)升值時，見利背信而與出**的購房者成交，對該房屋的漲價部分，屬于**個購房者的可期待利益，應(yīng)視為所失利益，列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能較徹底地履行公平和誠信原則。

2.在一房二賣中，出賣人將房屋售與**個購房者簽訂合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，開發(fā)商已非房屋所有權(quán)人。合同法*1百三十二條*1款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。換言之，《合同法》不承認(rèn)出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》*1百三十二條*1款的規(guī)定，即屬于無權(quán)處分行為。因無權(quán)處分并較終導(dǎo)致合同無效的，由開發(fā)商向后一個購房者承擔(dān)信賴?yán)娴馁r償。

3.在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。

在一房二賣中，簽訂了兩次購房合同但都沒有辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為開發(fā)商享有，而兩個購房人都未**房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債（1）權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。兩個購房者是平等的法律地位，那么法（1）院就會考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期占有房屋的事實、買賣關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無效。也就是說，如果兩個買賣合同都沒有辦理過戶，法（1）院會區(qū)別不同情況，予以合理的處理。

房屋交易涉及錢財往來，風(fēng)險往往也相伴而生，一房二賣便是眾多風(fēng)險中的一個。對于普通購房者來說，如何防止付款后，發(fā)現(xiàn)房屋被原業(yè)主一房二賣，產(chǎn)生交易（1）糾（1）紛呢？小編從6個方面為大家提一些建議和預(yù)防小知識，拒絕一房二賣，提倡公平公開交易。

1、盡快完成交易，交付房屋全部功能

因為房屋的使用功能具有排他性，所以，買賣雙方一旦簽訂正式的購房合同，買方就是房屋的合法占有人，其他人無權(quán)再使用該房屋。如果賣方同時與多方簽訂正式的房屋買賣合同，眾多買方中仍然是只能有一人獲得該房屋的使用功能。具體該如何分配，應(yīng)按照以下幾個原則來處理：

已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的**；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的次之；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

所以，此處提醒買家，為避免夜長夢多，在簽訂正式的房屋買賣合同之后，一定要盡快完成房屋交易。

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