黃律師：二手房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)糾紛

時(shí)間：2014-06-13作者：黃維青律師瀏覽：45

這里所談的糾紛，僅指二手房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)的糾紛，不包括商品房發(fā)生的糾紛。對(duì)于商品房糾紛，請(qǐng)參閱黃律師《商品房買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)糾紛》一文。

 

一、房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵

房屋的權(quán)利分為兩個(gè)部分：土地和房子。土地的性質(zhì)有地區(qū)所有（城市的土地）、有集體所有（農(nóng)村的土地）。所有權(quán)的標(biāo)志是我們通常所說(shuō)的房產(chǎn)證。

較常見(jiàn)的糾紛，來(lái)自于限制產(chǎn)權(quán)，如經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房等；和無(wú)產(chǎn)權(quán)，包括公房、宅基地及其他小產(chǎn)權(quán)房等。

   經(jīng)濟(jì)適用房在5年內(nèi)不得上市交易，部分拆遷安置房在3年內(nèi)不能上市交易，       而公房只有承租權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。農(nóng)村宅基地上所建的房屋，只能在村集體內(nèi)部買(mǎi)賣(mài)。

    上述情況的房屋交易，往往只有簽訂合同和房屋本身的交付使用，卻無(wú)法完成過(guò)戶(hù)登記。這樣以來(lái)，賣(mài)家的風(fēng)險(xiǎn)小，買(mǎi)家的風(fēng)險(xiǎn)大。一旦房?jī)r(jià)暴漲，賣(mài)家就會(huì)起訴買(mǎi)家，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，進(jìn)而要求返還房屋，這樣的訴訟多數(shù)可以得到*的支持。

 

二、賣(mài)方無(wú)權(quán)處分

    夫妻在婚姻存續(xù)期間**的房屋是共有財(cái)產(chǎn)，在大多數(shù)情況下，房產(chǎn)證上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋賣(mài)掉了，沒(méi)有征得另一方的同意，就是無(wú)權(quán)處分。

    無(wú)權(quán)處分所訂立的合同是效力待定的合同。倘若另一方對(duì)此行為追認(rèn)，則有效；拒絕追認(rèn)，則無(wú)效。

常見(jiàn)的無(wú)權(quán)處分有幾種情況：

1、父母替子女賣(mài)房子，房?jī)r(jià)上漲了

2、夫妻賣(mài)房子，只有一方在合同上簽字，也沒(méi)有出具另一方的委托授權(quán)書(shū)，房?jī)r(jià)上漲了

3、夫妻鬧離婚，一方偷著賣(mài)房子

4、承租人、借用人、債權(quán)人偷賣(mài)

  在這種情況下，如果房?jī)r(jià)上漲了，就會(huì)引來(lái)各種借口來(lái)阻止交易繼續(xù)，比如“另一方在國(guó)外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“鬧離婚”。這個(gè)時(shí)候作為買(mǎi)家，就面臨著進(jìn)退兩難的境地，定金在賣(mài)方手里，可能支付了大筆房款，辦了按揭貸款。繼續(xù)交易，可能不是善意的，拿不到房子。終止交易，又可能拿不回定金和首付款，并且痛失房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)。

 

三、買(mǎi)方無(wú)購(gòu)房資格糾紛

在限購(gòu)令下，一些買(mǎi)方不具備購(gòu)房資格。中介承諾補(bǔ)繳社保，可以**購(gòu)房資格，屬于違法行為，而且也行不通，自2012年6月15日起上海各區(qū)縣交易中心已停止外地戶(hù)籍補(bǔ)繳社保辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。如果買(mǎi)方輕信中介承諾，賣(mài)方解除合同也不需要支付違約金。

 

四、無(wú)法辦理按揭房貸糾紛

由于并不是每筆按揭貸款申請(qǐng)都能夠順利辦理，因此剛需購(gòu)房者在同開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同、支付了定金或首期房款后，卻發(fā)生了按揭貸款無(wú)法辦理的情況。

根據(jù)《較高人民*關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》*二十三條的規(guī)定，“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人”。

不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因主要是政策性因素等，如地區(qū)貸款政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、銀行貸款規(guī)模限制等相關(guān)事由。如果產(chǎn)生這種情況，購(gòu)房者也可以要求解除合同，退還首付款。

 但如果是因?yàn)橘?gòu)房者自身的原因，如購(gòu)房者提供的資料不齊備，或者購(gòu)房者缺乏還款能力，銀行審查認(rèn)為購(gòu)房者不符合貸款條件，不予發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款合同不能能訂立，如果購(gòu)房者要求解除已訂立的購(gòu)房合同，則*一般不予支持。

 

五、房屋質(zhì)量糾紛

   相對(duì)來(lái)說(shuō)，二手房買(mǎi)賣(mài)中的質(zhì)量問(wèn)題和商品房類(lèi)似，卻又少于商品房。因?yàn)闃I(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，房子可能還沒(méi)有建成，也就沒(méi)有給業(yè)主一個(gè)機(jī)會(huì)提前檢查房屋的狀態(tài)，但是二手房就沒(méi)有這樣的問(wèn)題。質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主自己稍微具備一些知識(shí)就可以把關(guān)。

但二手房的質(zhì)量問(wèn)題也不容忽視，如采光、通風(fēng)、噪音、漏水、裂縫等問(wèn)題，可能就是原房主出售房子的主要因素。

   而且二手房還有一些商品房不具備的質(zhì)量問(wèn)題，比如說(shuō)二手房可能是兇宅。關(guān)于兇宅問(wèn)題，詳見(jiàn)《黃維青律師談兇宅問(wèn)題》。

 

六、房屋無(wú)法交付糾紛

    購(gòu)買(mǎi)二手房還會(huì)碰到的一個(gè)可能的問(wèn)題，就是房屋里面有房客。買(mǎi)家買(mǎi)到的房子可能不是房主自己居住，而是房主把房子租給他人居住。這種情況下，承租人有**購(gòu)買(mǎi)權(quán)。即是說(shuō)在相同條件下承租人有權(quán)**購(gòu)買(mǎi)房屋，房主**把交易意向通知承租人，買(mǎi)賣(mài)方可有效，承租人如果愿意購(gòu)買(mǎi)，則比買(mǎi)受人**獲得購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利，而不是以訂立買(mǎi)賣(mài)合同的先后為依據(jù)。

    另外一個(gè)問(wèn)題就是買(mǎi)賣(mài)不破租賃，就是說(shuō)即便承租人不反對(duì)原房主出售房屋，他也有權(quán)繼續(xù)按照租賃合同一直住下去，買(mǎi)房人買(mǎi)了房子，既不能解除和承租人之間的合同，也不能把承租人趕走自己搬進(jìn)去住。

其他的情況，可能是債務(wù)人占有房屋，親朋好友居住由于各種原因不肯搬出等，導(dǎo)致無(wú)法交付。

 

七、定金糾紛

   二手房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中牽涉到較多、也較復(fù)雜的糾紛就是定金的糾紛。

   定金較重要的兩個(gè)要件，一是他要是書(shū)面的書(shū)寫(xiě)定金字樣，二是定金要實(shí)際交付。

認(rèn)購(gòu)金、訂金、預(yù)付款等等字樣，都不具備定金這兩個(gè)字同樣的法律約束力，除非有詳細(xì)具體的描述。定金一般不**過(guò)合同總價(jià)的20％，**過(guò)的部分無(wú)效。

較常見(jiàn)的定金糾紛是，因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)或其他因素，一方不想達(dá)成交易，又不想承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

尋求法律服務(wù)大致有以下六類(lèi)目的：

1、幫助不想繼續(xù)履行合同的買(mǎi)方拿回定金。

2、幫助不想繼續(xù)履行合同的賣(mài)方不退定金或少退定金。

3、在賣(mài)方不想繼續(xù)履行合同時(shí)，幫助買(mǎi)方繼續(xù)買(mǎi)到房子。

4、在買(mǎi)方不想繼續(xù)履行合同時(shí)，幫助賣(mài)方將房屋順利出售。

5、幫助買(mǎi)房追究賣(mài)方違約責(zé)任，如雙倍返還定金、賠償中介費(fèi)、賠償差價(jià)

6、幫助賣(mài)方追究買(mǎi)方違約責(zé)任，如不退還定金、賠償差價(jià)。

 

八、陰陽(yáng)合同糾紛

相信中介包裝房屋價(jià)款承諾，希望通過(guò)低報(bào)房屋實(shí)際成交價(jià)格而逃*籌劃費(fèi)，屬于惡意串通損害地區(qū)利益，因此該約定無(wú)效，而且在訴訟中買(mǎi)方往往拿不出是中介責(zé)任的證據(jù)，干吃啞巴虧。

 

九、**遷移糾紛

如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明關(guān)于賣(mài)方**的遷出、買(mǎi)方**遷入的約定，則賣(mài)方拒不遷出的行為構(gòu)成違約，按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。若合同中并無(wú)該項(xiàng)約定的，對(duì)買(mǎi)房人就構(gòu)成一種負(fù)擔(dān)。根據(jù)法律規(guī)定，戶(hù)籍歸*門(mén)管理，屬于行政管理權(quán)范圍，*對(duì)涉及**問(wèn)題的訴訟一般不予受理，因此，即使產(chǎn)生此種爭(zhēng)議，無(wú)法直接向*起訴要求房東遷移**。如原房主不同意將**自動(dòng)遷離，公安機(jī)關(guān)也不能將原房主的**強(qiáng)行遷出。

 

十、中介費(fèi)糾紛

    一般業(yè)主認(rèn)為，買(mǎi)房子找中介，是因?yàn)橹薪楣咎峁┮粋€(gè)正規(guī)的服務(wù)，應(yīng)該包括替業(yè)主把關(guān)，提供一套“質(zhì)量”有**的房屋，不會(huì)讓業(yè)主通過(guò)中介買(mǎi)了房子，還要吃官司，其實(shí)這是一種誤解。

    中介公司提供的是居間服務(wù)，包含以下內(nèi)容：

     1、提供房源

     2、促成交易

     3、代書(shū)合同

     4、申請(qǐng)過(guò)戶(hù)

     5、申請(qǐng)按揭貸款

    中介公司服務(wù)的強(qiáng)項(xiàng)在于，他們能提供房源信息，能夠替業(yè)主**的辦理各種手續(xù)，能夠在交*程中起到一定的輔助作用。但如果當(dāng)事人已有交易對(duì)象，也可以不找中介，而是委托律師負(fù)責(zé)交易監(jiān)控。其實(shí)許多中介提供的買(mǎi)賣(mài)信息，在網(wǎng)上已經(jīng)掛出。

    業(yè)主也可能面臨中介公司和另一方串通形成的欺詐，或者是中介為促成交易而做出無(wú)法實(shí)現(xiàn)的承諾，這種情況下，中介費(fèi)的退費(fèi)問(wèn)題與追究違約方責(zé)任往往是結(jié)合在一起的，而業(yè)主很難提供確切的證據(jù)，在訴訟中陷于被動(dòng)。 


黃維青律師專(zhuān)注于房地產(chǎn)糾紛,債務(wù)糾紛,婚姻糾紛,合同糾紛等

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